| 来源： |
西南证券研究所 |
发布时间： |
2010年06月11日 14:28 |
作者： |
崔秀红;肖剑 |
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撰写时间： |
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近期，我们调研了金科地产，就投资者所关心的ST东源重组，重庆房地产市场销售情况以及公司对调控政策的应对等事项进行了交流。
09年经营情况和2010年经营计划09年，公司实现销售收入约为90亿元，竣工商品房约80万平米。2010年，公司计划新开工220万平米，预计实现签约面积150万-200万平米以上，推盘量预计达到150万平米，实现销售额为100-120亿。结算面积在80万-90万平米左右。预计销售均价在每平米5000元左右，推盘品种中，老盘户型主要是别墅，部分花园洋房，新盘则以高层普宅为主。主推项目为十年城、太阳海岸，西城大院和阳光小镇，重庆地区目前的销售均价7300左右，毛利率预计在33-34%之间。
本轮调控下，公司的销售情况如何？
前四个月公司实现销售收入30个亿，进入5月份，政策调控效果显现，同时由于不是集中开盘时间，销售量出现明显下滑，环比下滑50%左右。
对本轮调控的看法和应对政策是什么？
本轮政策对市场短期影响是比较大的，买卖双方表现都比较谨慎，成交量下滑比较大。目前，在重庆的购房人群中，投资需求约占30%左右，外地购房尤其是区县到重庆来购房的约占20%，大部分还是刚性需求。预计年底需求会有所回升，主要是双方都在等待政策固化，这样市场预期就会明朗，刚性需求会有所恢复。
如果政策继续持续，预计未来价格会有所下调，但是目前公司也还没在观望中，还没有明确的降价计划，公司新开工计划暂时没有调整，推盘速度属于正常偏快。关于价格和开工速度是否会调整还需要再有一段时间的观察。公司现金流充足，如果年初定的销售计划能够完成的话，现今流量是处于平衡状态的。如果市场持续销量萎缩，那么也会存在融资需求，目前公司也在积极探讨一些如信托等渠道的融资方式。如果9月份到年底的一段时间市场上有便宜的土地出现，可能会考虑低价购买土地。
（具体内容请见附件）
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