保利地产2009年实现收入229.9亿元，净利润35.2亿元，同比分别增长48.1%和57.2%，分配方案为10送1元转增3股。公司销售增长快速、土储扩张极为积极，财务仍然保持在较为稳健的水平，高比例的业绩锁定有助于公司估值恢复稳定。维持持有评级，将目标价格上调至21.95元。
　　支撑评级的要点
　　公司年末预收帐款锁定了我们预测2010年收入的96%，2010-11年业绩低于预期的风险极低。
　　2009年毛利率下滑4个百分点，但2010年预计将回升至2008年利润率水平。
　　作为本年度扩张最激进的地产公司，保利年末可结算资源达到2,918万平米，公司计划仍在2010年保持积极扩张。
　　良好回款、成功增发使得公司在激进战略下仍然保持相对稳健的负债水平。
　　评级面临的风险因素..房价回落可能影响新增项目计提损失准备，房地产信贷大幅收缩和行业政策超预期紧缩风险。
　　估值

　　我们调整了公司的结算进度和盈利预测，维持持有评级，目标价从20.31元上调至21.95元，相当于约16.1倍2010市盈率和2010年净资产值溢价25%。