我们上调冠城大通评级至“审慎推荐”，主要基于：1）公司09年超预期的销售表现，未来将继续受益于北京市场向好；2）长期增长潜力有望提升；3）目前估值具有一定吸引力，而近期的股价下调已经消化了较多的09年业绩可能低于市场预期的风险。
　　理由：
　　1）09年全年销售超出我们预期约25%：我们预计公司全年将实现销售将超过73亿元，高于我们之前57~60亿元的销售预测。超预期的销售表现主要来自于公司的主力项目太阳星城·火星园约18.4亿元的销售收入。
　　2）受益于北京市场向好：我们认为，一线城市核心地段的土地供应依然是呈长期偏紧趋势，随着北京四环以内核心地段的住宅用地去化，公司太阳星城项目作为北京四环以内唯一整体开发的大盘，其销售表现未来有望继续超预期。
　　3）公司长期增长潜力有望提升：随着公司回归福州拿地，我们认为，在北京市场土地获取难度日益加大的情况下，公司未来可能依托丰富的现金资源，转向当地人脉资源丰富、市场理解深刻的福州及北方其他城市市场化拿地从而提升公司持续经营的能力，消除市场对其土地储备不足的担忧。
　　4）估值有吸引力，对10年NAV折让17%：盈利预测上调及NAV值估计更新之后，公司股价对应10年市盈率为14.3倍，较10年底NAV折让17%，在我们覆盖的A股公司中处于相对低位，已经具备一定估值吸引力。
　　估值：
　　我们基于最新的项目信息更新了公司09及10年底NAV值至每股15.04元及每股16.01元。由于公司未来两年的主力结算项目太阳星城销售好于我们预期，我们上调10年及11年公司盈利至每股0.93元及每股1.40元。考虑到公司良好的预售表现、长期增长潜力的提升以及较为合理的估值水平，我们上调公司的评级至“审慎推荐”。