| 来源： |
齐鲁证券研究所 |
发布时间： |
2009年12月23日 14:58 |
作者： |
涂力磊 |
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事件：
公司与香港鹏臻有限公司达成协定，公司全资子公司沈阳荣盛房地产开发有限公司将收购香港鹏臻持有的沈阳幸福筑家房地产开发有限公司100%股权，收购价格为29,999,875美元等额人民币（以收购当天的汇率为准），出资方式为自有资金。本次收购完成后，公司将持有目标公司100%股权。
投资要点：
公司通过协议方式，间接获的香港鹏臻所持有的沈北（2009-075号）蒲河大道北侧-19号地块和沈北（2009-078号）蒲河大道北侧-20号共计345.18亩土地。两块土地合计建筑面积达到50.63万平。
按照12月22日1美元兑换6.8286人民币计算，29,999,875美元收购价格折合人民币2.05亿左右。以上两处土地对应楼板价为404元/平米。前期新湖中宝在该地区附近拍得沈北2009-005号蒲河大道南侧-18地块，楼板价在902元/平方米左右。因此，公司本次收购的土地价格完全处在合理范围。
地块位于沈阳市沈北新区，属于尚未开发完毕，但处于城市未来发展方向的潜力区域。因此，该处土地的获取完全符合公司一贯低价拿潜力地块的发展思路。目前沈阳地铁二号线北延线拟通车至沈北新区的蒲河大道，一旦地铁通车将直接提升该区域的房价空间。
目前沈北区普通住房价格在3500到4000元/平米左右，我们保守按照3500元/平米计算，该项目可为公司累计增厚净利润达3.22亿。
至今为止，公司分别通过招拍挂和项目收购等方式取得八块土地。09年累计新增土地面积为293.5万方。在不计算恒盛塞纳河谷项目（项目规划暂时未定）的情况下，新增权益建筑面积405.34万方，公司规模不断壮大。
新增项目累计土地款在22.3亿元左右。三季度末，公司货币资金达到21.35亿元，短期借款1.02亿，预收帐款30.57亿，一年内到期的流动负债7.09亿。公司项目周转次数在0.18左右、期间费用率在4%以下。我们认为目前的地价款，对公司未来经营不构成太大压力。
（具体内容请见附件）
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