| 来源： |
齐鲁证券研究所 |
发布时间： |
2009年11月16日 16:07 |
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投资要点：
上东城项目是公司未来两年业绩提升的主要来源。项目处在杭州丁桥板块，分三期开发，目前08年底开盘的一期上东领地已经全部销售完毕。一期建筑面积在12万方左右，其中住宅可售面积在8.2万方，商业可售面积为1.2万方。
由于上东领地项目在市场低迷期开盘，因此一期住宅部分均价在7900元/平米，商业部分在1.2万元/平米。按照项目3000元/平米的土地成本价格来看，一期项目利润率不高。基本以回笼前期投入资金为主。
丁桥板块属于杭州较新区域，距杭州城中心有一定距离。随着上半年区域内经济适用房的交付，相关配套设施得到明显提升（该类房源进入二级市场需要向政府补偿差价，因此对公司项目冲击有限）。其中较为重要的是区域内核心商业新城广场预计将于12月正式营业。与此同时，杭州著名的采荷小学、丁兰实验学校也已经落户丁桥。杭州三甲医院杭州市中医院也将在丁桥建议分院。
公交线路少、到主城区车程长一直是困扰丁桥房价的主要问题。此前该区域到主城区只有99路和335路。目前规划中的杭州快速公交B3，预计最快将在09年底通往丁桥。一旦该线路竣工，将直接将丁桥到杭州主城区的交通时间缩短到40分钟以内。这将极大提升该板块的价值。
相关配套的改善直接提升了丁桥板块的土地价格，09年浙江昆仑置业集团有限公司以5524元/平米的价格拿到丁桥R21-19地块，比上东城项目土地成本每平米高出2000元。
（具体内容请见附件）
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