| 来源： |
银河证券研究中心 |
发布时间： |
2009年09月30日 15:17 |
作者： |
潘玮 |
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1．事件
公司发布公告，首开股份全资子公司扬州首开恒泰置业有限公司以人民币7.82亿元竞得扬州市456#地块住宅项目国有建设用地使用权。
2．我们的分析与判断
（1）楼面地价2535元/平米，预计未来销售均价达7000元。
扬州市456#地块住宅项目用地位于扬州邗江区文汇西路与西三环路交叉口东南角，建设地面积181,643平方米。
绿地率≥35%，容积率≤1.7，规划用途：住宅。按地价计算该项目楼面地价2535元/平米。
该项目周边可比项目较多，按照近两年销售的情况来看，高档楼盘销售价格在5000到9000元不等。预计该地块未来销售均价在7000元左右。具体比较项目表格见附表1。首开股份在08年曾经在该区域附近拿下扬州市421#地项目，该项目目前还未开始销售。
（2）稳健增加土地储备，地价适中，有利于规避风险截止9月28日，公司09年共新增土地储备74万平米（规划建筑面积），除了扬州456#地项目，其余分别为回龙观F01项目、回龙观F0 3东-1、东-2项目、以及大兴康庄项目。并通过股权收购的方式获得中顺德地产公司100%的股份，获得了北京顺义区李桥镇住宅商业金融项目的全部权益。公司拿地风格比较稳健，选择的区域未来发展潜力比较大，有利于公司长远的健康发展。
（3）在售项目销售良好2009年1月到8月，公司累计销售面积62.33万平米，销售金额超过80亿元。在售项目有首城国际、国风上观、知语城、首开常青藤等。与天津天房发展合作开发的项目天津湾，也在天津引起了热销，公司拥有优越的资源和不断提升的管理水平，是地方性房地产国有企业中实力派的代表。
3.投资建议
我们预计，公司09、10年的房地产开发业务的收入分别为60亿元和49亿元。预计公司09、10年的归属母公司的净利润为10.3亿、11.2亿元；每股收益为0.89元（25.8x）、0.97元(23.7x)。经测算，公司当前重估净资产价值RNAV为每股15.7元。未来两年是重点项目的结算期，加上国奥村项目能够贡献比较多的投资收益，09、10年业绩有望年复合增长15%以上。维持“推荐”评级。
（具体内容请见附件）
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