| 来源： |
爱建证券研究所 |
发布时间： |
2009年08月28日 14:39 |
作者： |
左红英 |
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事件：
公司于今日发布公告，公司董事会审议并通过了《关于公开增发A股股票发行方案的议案》。
发行股票种类：人民币普通股（A股）
每股面值：人民币1.00元发行数量及募集资金规模：发行股票数量不超过公司现有总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元发行方式：向原A股股东全额优先配售，剩余部分采取网上、网下定价发行的方式发行定价方式：不低于公告招股意向书前二十个交易日公司A股股票均价或前一个交易日A股股票的均价，具体发行价格由股东大会授权公司董事会与主承销商协商确定募集资金用途：募集资金中92亿元拟投向14个住宅项目，用于其后续开发建设；20亿元用于补充公司流动资金。
特别提示：本次公开增发A股股票方案须经公司股东大会审议通过，并报中国证券监督管理委员会核准后方可实施。
点评：
资金充裕、土地储备丰富，融资非为经营压力。中报数据显示，截至2009年6月30日，公司持有货币资金268.8亿元，较2008年底增长34.55%；每股经营活动产生的现金流量净额为0.89元，去年同期该指标为-0.14元。
公司规划中项目按权益计算的建筑面积为2079万平方米。假设公司能保持2007年的销售业绩，每年销售613万平方米，按照公司目前的土地储备，也足够公司3-4年的发展。
整体来看，公司目前资金充裕、土地储备丰富，融资需求并非来自经营压力。
竞争激烈，为保龙头地位，融资不得不为。公司自2007年底以来，对市场判断趋于谨慎，经营策略上也偏于谨慎。在今年3月份市场快速回暖之后，保利地产和金地集团均加快了拿地和融资的步伐，先后顺利实施了增发方案。招商地产也先于公司提出了增发方案（尚未实施）。而万科在拿地和融资方面均较其竞争对手有所滞后。资金和土地是地产公司发展的命脉。在激烈的市场竞争中，拥有更多的资金和土地则意味着拥有更大的主动权。因此，迫于竞争压力，为了保住公司的龙头地位，公司不得不融资。
天时地利人和欠缺，融资能否成功尚存玄疑。公对于公司提出的增发方案，我们认为，天时地利人和欠缺，能否成功实施，尚存玄疑：
保利和金地的增发时点基本上处于行业销售火爆，地产股节节攀升的时候，因此，其较高的发行价也能为市场所接受。而近期，地产股持续调整，保利和金地屡破增发价。因此，万科的增发时点并不是最佳。
从公司的业绩来看，今年上半年，公司的营业收入同比增速为26.39%，在四大地产商中排名垫底；净利润增速为22.48%，在四大地产商中仅略高于金地集团的19.39%；尽管公司全年的业绩仍然有所保障，但是受规模限制，其增速已难有惊喜。
此外，公司于2007年8月份曾经通过公开增发A股，募集资金100亿元。彼时的增发价为31.53元/股。当初参与增发的投资者，事实上至今仍未彻底解套。
估值与预测。预计公司09-10年每股收益为0.46元和0.58元，按照8月26日的收盘价10.95元计算，对应市盈率分别为24倍和19倍，估值基本合理，谨慎“推荐”。（详细内容请参阅附件）
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