| 来源： |
国信证券研究所 |
发布时间： |
2009年07月28日 16:42 |
作者： |
方焱;区瑞明 |
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事项：
公司今日公布定向增发预案：拟以不低于28.12元/股的价格，向包括大股东在内的不超过10名的特定投资者发行不超过2亿股，募集资金不超过50亿，其中拟以11.9亿元收购大股东持有的鲸山九期项目，剩余资金则用于北京、上海、深圳、苏州等地六个项目开发建设。
评论：
..定向增发符合我们预期
7月9日公司停牌并公告称“正在筹划重大事项，并将于停牌日后30日内披露有关预案”，我们在7月15日晨会点评中预期公司“下半年或还有多个亮点”，猜测停牌原因或是“再启资产注入”，并预测“大股东——招商局蛇口工业区有限公司将其在蛇口拥有的优质土地资源继续注入公司的可能性非常大，另外也将会同步进行定向增发融资”。
..募资所投项目盈利能力较强，鲸山项目还将增厚RNAV 0.30元/股
公司在公告中对本次募投项目的盈利前景做了分析，项目盈利能力较好。我们认为公告中的分析仍显保守，特别是对北京公园1872三期及蛇口鲸山九期两个项目的分析。上述六个项目的竣工日期从2011年6月至2012年12月不等，根据我们测算，可实现总销售收入在142亿元左右、净利润约为31亿元（如表1）。此外我们对本次大股东注入的鲸山项目收益按11.26%折现，并按增发后的最新股本18.1亿股摊薄，将增厚RNAV 0.3元/股。
..上半年良好销售保障全年业绩，增发注资助力公司发展
受益于行业回暖、楼市火爆，公司上半年商品房销售取得了非常好的业绩，约在75亿元左右，超过08年全年，年初制定的100亿元销售目标将轻松完成，预计09年全年销售在140亿元。再考虑到公司在08年末还有27亿元的预收款，公司09年结算资源非常多，考虑物业租赁、园区供水供电、中介、物业管理的业务贡献，我们预计公司09年营业收入在86亿元，增长142%。若能成功实施本次增发，在大股东置入了鲸山九期这一优质地块后，公司还能有近40亿的募集资金可供支配，公司资本实力将显著增强，将有利于公司进一步提升竞争力及持续盈利能力，并能优化资本结构、改善财务状况，降低偿债风险。
..调高09-11年的盈利预测水平，维持“推荐”评级
公司目前权益建面约800万平方米，单位市值土地储备虽不高，但土地成本低廉，平均地价仅2160元/平方米。通过与公司管理层深入交流，我们了解到公司今年开始对运营效率和偿债能力有了更高的目标，希望在09年将存货周转率由08年末的0.1提升至0.25，将有息负债率由08年末的43.2%降至40%，我们认为这是公司今年上半年没有拿地的主要原因，公司未来发展将会在规模、质量和效益中取得均衡。由于公司上半年销售表现非常好，我们上调公司业绩预测，预计09--11年净利润在18.16亿元、28.12亿元和39.32亿元，分别调高9%、35%和47%，EPS分别为0.95元（39x）、1.47元（25 x）和2.05元（18 x）（按增发后股本摊薄），维持“推荐”评级。
（具体内容详见附件）
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