| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2009年06月15日 14:21 |
作者： |
孙建平;李署 |
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投资要点：
公司披露整体上市方案。华侨城向大股东以15.16元/股的价格发行4.86亿股，购买大股东持有的12家公司股权，以此实现集团整体上市。整体上市后公司总股本扩张18.6%到31.1亿股。
资产评估价合理，无高估。注入资产账面值41.2亿元，评估值73.7亿元，增值率78.9%。其中注入房地产业务227万平米权益项目储备，作价50.37亿元，楼面地价2219元/平米，作价合理，有利于上市公司。
注入资产规模大，盈利能力强。2008年的总资产与净资产分别为266亿和71亿，资产负债率68%。营业收入和净利润分别为56亿和12.5亿，净利率22.5%，平均ROE为17.8%。
整体上市完成后公司资产改善，打开盈利空间。其中总资产增加110%到293.6亿元，净资产增加53%到105亿元；每股净资产增厚0.9元到3.03元。EPS增长31%至0.46元。(以2008年为基准)。整体上市前公司与华房之间存在同业竞争，整体上市后公司持有华房和波托菲诺项目100%股权，盈利空间彻底打开。
地产权益项目储备增加至510万平米。整体上市后，公司新增227万平米权益面积到510万平米，增加80%。其中上海占28%，深圳占35%。
新增酒店业务，延伸了旅游地产产业链。公司新增了2家五星级，1家四星级和18家经济型酒店100%的权益，新增客房数3844间，其中星级酒店均位于深圳。
公司旅游+地产模式有望继续扩张，保证公司未来业绩的良好成长性。根据媒体报导，公司将在天津东丽湖再造主题公园+地产的华侨城。
房地产开发将提速。预计旅游地产09年和10年分别结算70和75.7万平米，贡献收入131亿和151亿元，EPS分别贡献0.53和0.68元。
按照整体上市后的股本31.1亿计算，预计09、10年EPS分别为0.61元和0.78元。整体上市后RNAV为17.59元。
考虑公司央企背景，整体上市后公司旅游+地产模式的基本面，维持增持评级，目标价21元。对应20%RANV溢价和10年27倍动态PE。（详细内容请参阅附件）
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