| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2009年06月10日 15:05 |
作者： |
孙建平;李署 |
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投资要点：
5月保利地产数据总体评价：销售增长良好，在市场预期之内，也符合完成我们预估的公司09年和10年业绩预测要求。
公司5月实现销售面积57.5万平米，销售金额42亿元，09年1-5月累计销售面积182万平米，销售金额147亿元，分别同比增长150%和158%（考虑09年1月统计口径从认购改签约后的可比）。
公司今年来销售业绩堪称靓丽，成长很快。其原因除了行业回暖外，还和公司品牌扩大和产品性价比提高有关。
1-5月销售业绩冠军是公司根据地“广佛”两市，其次是北京和上海两个城市。即行业充分调整的广佛区域依然是收入贡献主要来源。
5月销售均价约7310元，环比下降12%。这与二线城销售回暖，而一二线城市项目存在较大的价差有关。
09年业绩锁定性好。迄今为止已售未结算房款达286亿元，相当于08年结算主营收入的185%，但有必要指出09年项目毛利率将略有下降。..拿地扩张上保持了成长性企业所不可避免具有的激进风格，抓住了行业扩张机会。集中表现在08年12月拿下了上海等地117万平米建面项目。
项目储备资源丰富。08年末可结算资源1828万平米，分布于16个城市，其中普通住宅占85%，中心城市储备量89%。09年5月以3.85亿元底价获得北京密云31.6万平米住宅项目，楼面地价仅1220元。
再融资方案已获证监会有条件通过，三季度有望启动。公司拟非公开定向增发募集不超过80亿资金用于项目开发（发行价不低于15.89元，股本扩张不超过16%），保利集团承诺以不超过15亿元现金认购。
维持除权后09和10年0.93和1.25元EPS预测；更新后18.95元RNAV。按定增股本扩张16%，则09和10年EPS为0.8和1.08元。
考虑公司央企和行业龙头地位，给予公司25倍PE，综合RNAV和PE估值，目标价23--25元，维持增持投资评级。（详细内容请参阅附件）
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