| 来源： |
方正证券研究所 |
发布时间： |
2009年05月07日 15:01 |
作者： |
周伟 |
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撰写时间： |
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收入大幅增长，但毛利率下降明显。公司2008 年主营业务收入来源于商品房销售、物业租赁、来料加工及物业管理，其中商品房销售实现收入7.55 亿元，较上年增长54%，物业租赁实现收入1.87 亿元，比上年增长23.5%，主要是中粮地产集团中心租金收入增加所致，而来料加工收入和物业管理收入较上年分别减少了11.4%、18.5%。公司主营业务的综合毛利率为55.5%,较上年下降了7.4 个百分点，以上四项业务毛利率分别下降了10.3、2.8、6.6 和6.8 个百分点。 资产减值损失增加、投资收益减少及期间费用增加等导致净利润大幅下降。公司净利润的下降，除了受到毛利率下降的影响外，还由于销售费用、财务费用与资产减值损失的大幅增长，其中资产减值损失包括坏账准备790 万元、存货跌价准备2800 万元，另外，投资收益较上年减少了2.6 亿元，主要由于公司上年通过股权转让获得一次性收益2.9 亿元。 公司规模扩大，但股东权益因金融资产公允价值变动而缩水。截至2008 年12 月31 日，公司总资产为90 亿元，比上年增长50.57%；归属于上市公司的股东权益为31.7 亿元，比上年下降7.76%；资产负债率63.78%，比上年上升24.62 个百分点。公司资产规模扩大及负债率的提高主要在于增加银行贷款20 亿元、发公司债12 亿元并新增了土地储备，股东权益同比下降主要由于可供出售金融资产按公允价值计量发生损失3.3 亿元所致。 公司项目开竣工有序进行。2008 年，公司实现住宅签约销售9.1 万平米，签约销售金额9.18 亿元；结算面积8.81 万平米，结算收入7.55亿元；已售待结转面积7.67 万平米。2009 年公司住宅计划新开工21.59万平米，同比增加268.68%，计划竣工项目为深圳中粮澜山和成都御岭湾二期。2009 年工业地产拟新建项目有2 个，即深圳68 区三期厂房、67 区项目。68 区三期拟建2.3 万平米的工业厂房，已收取定金并签订意向书；67 区项目建筑面积为6.5 万平米，目前尚未立项。 公司项目储备丰富。截至2008 年12 月31 日，公司在建拟建项目共 8个（深圳中粮澜山、深圳78 区、深圳61 区、广州金域蓝湾、厦门鹭江海景、长沙北纬28 度、成都御岭湾、北京后沙峪），占地面积 213.35万平米，规划权益总建筑面积165.41 万平米，其中2008 年全年住宅新开工12.76 万平米。 集团资产注入准备工作正在进行，支持公司房地产业务做大做强。 目前中粮集团与公司正在积极研究通过定向增发或其他方式收购中粮集团及其子公司房地产业务的具体操作方案，并开展有关审计评估工作。中粮集团作为全资国有企业，资产实力雄厚，集团支持公司地产业务做大做强，将进一步提升公司的竞争力和市场影响力。 首次给予“增持”评级。通过测算，得到公司2009、2010、2011年净利润分别为2.85 亿元、3.4 亿元、4.1 亿元，年复合增长率为40%，EPS 分别为0.16 元、0.19 元、0.23 元，相对估值优势并不明显。但是，由于公司存在集团资产注入的预期，资产注入的完成将提高公司的内在价值，公司作为有央企背景的房地产企业，在行业调整时期抵御风险、获得资金的能力明显强于普通房地产企业，所以，我们依然给予公司“增持”评级。
(具体内容请见附件)
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