| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2009年02月04日 14:15 |
作者： |
孙建平 |
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撰写时间： |
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投资要点：
09年房地产公司净利润增长最可靠的来源是：通过资产注入等方式增加可供销售结算楼盘个数，从而增加销售结算面积，增加净利润。我们一直坚持推荐张江高科、招商地产、华侨城A、中粮地产的逻辑就在于此，因为资产置换，建发股份成为新的典型。
公司将把厦门国际会展中心95%的股权与大股东建发集团持有的建发房地产45%股权置换，作价16.82亿元；同时建发股份以3.77亿元现金收购建发房地产10%股权。
建发房地产多年位居全国房地产百强，全国性开发商，08年6月末资产负债率65%，净利润率24%，开发管理水平超出同类地方国企和民企。
本次资产置换最大亮点在于：建发股份以上市公司低效资产置换、而非上市公司股份和现金获得大股东优质资产，没有增加建发股份总股本，也没有向非限售流动股东融资，所以公司PE和PB估值优势提高。
资产置换完成后公司将拥有452万平米开发类项目储备，待结算权益面积329万平米，同时还拥有130万平米出租类物业；项目分布扩张到厦门、上海、成都、福州、长沙等9个城市。
未来房地产主业的盈利增长主要来自于可售和结算面积增加、项目地价成本具有显著的领先优势。
扣除会展和房产合作开发项目业绩贡献，即将置换进来的建发房地产09年将净增厚公司0.11元EPS。
维持08年0.54元EPS和0.3元现金分红不变；预计置换完成后09-10年EPS分别为0.69元和0.84元，分别同比增长28%和23%。置换完成后公司RNAV将提高1.6元，达到11.06元（贸易资产PB=1）。
分类PE和RNAV合理估值对应公司目标价为9.5元，相当于置换完成后2.3倍PB，与主流房地产公司平均PB相当。
维持增持投资评级，建议关注。
(具体内容请见附件)
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