| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2008年08月19日 14:07 |
作者： |
薛和斌 |
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撰写时间： |
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事件：金地集团上海公司实地调研2008年8月15日，研究员对金地集团上海管理总部进行调研，和金地集团上海公司副总经理，营销总监等领导进行交流，参观金地上海目前在售的楼盘：格林世界，湾流域，未未来。
我们的观点：
金地集团上海公司是金地集团三级管理构架的重要一环和未来2年重要的利润来源。02年金地开始进入上海，合计开发量400万平米，目前长三角区域进入的城市有上海，宁波，南京，杭州等四个城市。08年，金地集团在上海有格林世界，未未来，湾流域，格林郡等4个项目在售；在宁波有金地国际花园1个项目在售；南京所街项目和杭州三墩项目将在10月底销售。金地集团在长三角区域志存高远，预计09年销售过百亿元，10年销售过百万平米，08～12年实现净利润总额100亿左右。
金地集团上海公司下半年销售压力大于上半年。金地上海公司08年计划回款约62亿，1～6月实现回款约22亿，下半年预计推盘40万方，争取完成40亿销售回款，其中上海计划回款约32亿，南京计划回款约6亿，杭州计划回款约2亿。预计08年上海公司能结转面积约30万方，结转销售收入40亿元，权益净利润6～7亿元。
金地上海公司7月份销售业绩逆势飘红，得益于公司好的产品，好的品质，好的品牌和好的营销。7月份售出387套住宅产品，回款金额约9.6亿元。主要来自于格林世界，未未来和湾流域取得了较好的销售业绩。金地上海公司相关领导认为，即使是市场调整期，只要市场没有出现跌到不理性的情况，开发商通过自己的品质，品牌和营销，仍旧可以在市场竞争中取胜，金地完全有能力成为市场中的佼佼者，金地上海的项目逆市热销，基本符合公司对自己上半年对市场的判断；但是对下半年的市场情况仍持谨慎态度。
金地面对竞争不会简单的打价格战。金地注意产品差异化上的特点，定价采用产品价值定价法。譬如说花园洋房，高层复式公寓，由于是差异化的产品，价格符合产品价值，很快得到消费者的认同，出现热销；而90平米的小高层公寓，由于市场同类产品比较多，基本采用市场定位法，从产品的市场供应量，产品的品质，区位等方面，采取随行就市的策略。金地更重要的是通过不断扩展销售渠道来开展营销，甚至将银行也变成资源和渠道。然而在浦东三林地区，由于90平米以下的小高层公寓供应量太大，特别是万科下半年将集中供应约4000套同质产品，将面临着较大的销售和价格战压力，金地湾流域的小高层公寓是528套，我们预计金地下半年该产品也可能被迫加入价格战的行列。
金地上海公司今年的工作重点仍将是销售回款，但也会密切关注土地市场的动向。目前公司积极拓展土地储备的重点区域是宁波和上海，宁波由于国际花园项目接近尾声，拿地更加迫切，但还是要根据公司的规定，经过严密的利润测算才会考虑拿地。今年的营销费用肯定比去年有所增加，但是不会超出公司的规定和惯例，一般按单个项目2％计算营销费用，目前基本在预算内。
我们初步测算，金地08年全年EPS约为0.7元，09年EPS为1.00，维持对公司“买入”的投资评级。
（具体内容请见附件）
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