| 来源： |
时富证券研究部 |
发布时间： |
2010年06月08日 15:28 |
作者： |
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土地增值税清算将影响开发商现金流2010年5月19日和25日，中国国家税务总局连续两次发布关于土地增值税清算和征管的通知。首先，对各地区预征率进行调整幷严格执行。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。而土地增值税要在项目获得预售许可证两个星期内上报当地税务机构，不能按时交付的要按日交付0.05%的滞纳金。
按照25日文件要求，各地税务局要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。各地要在6月底前将各地区的清算工作计划重点清算项目名单上报国家税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
因为本次税务政策从严执行对各地产公司现金流将产生负面影响，预计未付土地增值税较多的公司将受到重大负面冲击。而负债比率较高的房地产开发公司被我们列为重点观察对象，包括绿城（03800.HK）、上海复地（01027.HK）、富力（02777.HK）、瑞安（00272.HK）、恒盛（00845.HK）等。在短线交易策略上，我们建议投资者每次反弹减持部分地产股份，日前尚未为最好增持时机。
二套房屋认定标准从严执行根据6月4日中央政府关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，判定商业性个人住房贷款中居民家庭住房的套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行。在具备查询条件的地区，可以方便查到房屋购买人是否已经有房屋，不论是否有贷款纪录，按照新标准规定只要该家庭拥有房产，再次购买都可以视为二套房购买。
虽然很多地区尚且不具备完善的个人购房记录查询系统，但是我们相信一线城市如北京和上海，应已具备条件。料该政策若从严执行将对一线城市的新房屋价格有较大负面影响，各地一手房价已经开始出现松动，未来一个季度将陆续调整。
（具体内容请见附件）
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