| 来源： |
中金公司 |
发布时间： |
2010年03月25日 10:16 |
作者： |
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国土资源部副部长贠小苏22日召开国土资源系统视频会议，强调要严格保障性住房供给，没有制订明确供地计划的地方不得出让住房用地。此外，是次会议还有以下三方面内容：
（1）完善招拍挂制度：探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施；
（2）在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点；
（3）各地要进一步明确年度房地产用地的供应总量。在今年土地利用计划下达后，统筹新增和存量，按前五年平均年均供地量并适当增加；
（4）开展房地产用地专项整治工作，要求各地从今年3月开始到7月底，清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。
对此，我们认为，“两会”后北京地王事件改变了政策打压下供求脆弱的平衡，市场的天平又向上涨的一方倾斜，从而引起了政府的警觉，继北京市相关部门采取临时措施外，国土资源部再次以视频会议的方式，进一步严格土地出让政策，可以预期：如果这些政策不能抑制目前房价上涨趋势，则其他部委将继续出台政策予以控制。北京地王的负面效果逐步显现。
但我们也认为，国土资源部的政策没有特别之处，仍是强调打击囤地、增加保障性住房比例至70%，且通过暂停住房用地供应等制裁没有明确计划的地方政府，这些政策只是能起到短期内恐吓的作用，于抑制房价过高、地价过高无济于事，其核心在于没有增加供给。
具体地分析：（1）过去五年是房价涨幅最快的五年，原因在于销量平均每年上涨20%以上，而土地供应没有什么增加，国土部不反思供地少的问题，而强调土地供应是够的，但都被开发商囤起来了，典型的舍本逐末，如果他们计划都对、判断都准的话，就不需要市场经济了；
（2）容积率不论是大城市还是中小城市都没有提高的规定，这也是纵容了高地价、高房价的一大原因，国土部历来政策中从未涉及；
（3）保障性住房应该是增量，但不应该占据商品住房供地指标，两者对应的群体完全不同，强调70%的指标只能是恶化中产阶层购房环境，很简单，本来饼就不大，又被切走了一大块，导致多数工薪阶层要去跟富人竞争有限的商品房。
【投资建议】
我们认为目前的政策无法治本，“饿地政策”在重复香港的老路，其结果必定是居住环境的恶化，房价今年仍将上涨，而地产股目前的估值反映了房价下跌10%以上的预期，所以仍看好地产股，但预计未来仍将有政策的打压而抑制地产股的估值，所以业绩推动是股票上涨的主要动力，建议关注具有较好业绩成长性的公司。中金公司 (原载于东方早报)
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