| 来源： |
广州万隆 |
发布时间： |
2009年09月03日 17:01 |
作者： |
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核心提示：从近段时间的行情来看，房地产板块提前大盘进入调整阶段的；与此同时，房地产板块也是最近率先反弹的。
一、如何理解房地产板块率先反弹
从7月份以来，房地产板块提前大盘进入了调整阶段，我们认为与房地产的政策有一定关系。随着3月份房地产销售的大幅反弹，开发商开始积极增加土地储备，地王记录不断被刷新；这种不太理性的行为引起了管理层的关注。针对这一现象，银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上表示要控制房地产贷款风险，严格执行"二套房"标准；另外也有关于物业税可操作方案明年前可能推出的传闻等等。
在调控政策的影响下，无论是房地产的销售量，还是房地产股的表现，均出现了持续下滑的情况。对于市场有观点认为房地产市场重新进入大调整期，我们认为未必需要看得这么空，主要理由在于以下几方面。
首先，本次政策调控与07年9月不同。2007年9月政策转向时，我们关注的14个城市成交批售比已经低于1，市场供过于求；而今年7月政策微调时，14个城市成交批售比为1.78，市场供应远跟不上销售速度，主要开发商几乎都出现供应量不足，预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。
其次，当前的政策调控是健康，及时的，有利于中长期房地产市场的发展。2009年以来一线城市的新房和二手房成交价格出现了明显上涨，二季度部分地区"地王"再现，主要是受到宏观政策和市场预期的影响，但从全国范围来看，多数城市的土地市场仍是从调整期的低谷缓慢回升，尽管政策微调带来短期成交量下降，但这种调整是健康和及时的。
二、估值优势渐现，金九银十值得期待
根据我们的统计，目前房地产行业的整体估值已经落入09年20倍，2010年15倍的空间，已经回到05年上半年宏观调控很猛烈的时期，从上面宏观，行业政策面来看显然要比05年好得多，这样的估值显得低估，主要是大家的悲观预期所致。
未来方面，金九银十有望成为房地产板块的催化剂事件。展望第四季度，跟今年上半年相比，可能价和量会是一个比较平缓的走势。金九银十是一个比较重要的阶段，对很多开发商、消费者来说，那个时候也是最终产生比较明显结论的一个阶段，我们认为销量可能会有所上升。
三、从哪些角度去选择房地产股
对于房地产板块的机会，投资者应如何把握呢？我们认为，可以从大股东实力、上市公司的土地储备、上市公司的开发规模与历史等角度把握机会。大股东实力方面，如果大股东为地方政府，或者具有政府资源，那么上市公司获得优质土地储备的机率将大大增加。上市公司的土地储备方面，丰富合理的土地储备是房地产公司保持持续性开发、持续盈利的重要条件。
上市公司的开发规模与历史方面，主要是国内房地产行业的集中度并不高，相当部分表现为项目公司的形式，持续性经营的能力较差；因此，选择具有一定开发规模的公司，则安全边际高一些。另外，房地产行业的波动性较大，只有较好把握行业周期的公司，才能更好地做到何时应扩张业务、何时应收缩业务，最终实现公司持续盈利的目标。具体而言，有持续盈利经营历史的房产公司，说明已具备较强战略安排能力。
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