| 来源： |
国泰君安 |
发布时间： |
2011年11月28日 16:21 |
作者： |
孙建平 |
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北京城建：二线地产龙头+投资股权+保障房融资受益弹性最高
国泰君安孙建平
公司拥有360万平米权益未结建筑面积项目储备，其中57%左右位于北京且为08年初之前低价拿到的土地。另在北京有107万平米建筑面积的一级土地开发，借助公司地方实力国企、保障房平台和管理团队等优势，一二级联动优势明显。11年全年商品房销售额计划65亿以上，截至10月底预计已实现大约60亿左右。
公司是12年北京房地产政策局部放松的最大受益者。因公司项目储备主要位于北京，且受益于低地价优势，项目盈利空间很大。
保障房政策受益弹性高。公司从事保障房开始历史悠久，口碑很好。在北京拥有130万平米建筑面积的双限房等保障房。目前已从北京市保障性住房建设投资中心等获得10亿元低成本长期贷款，年贷款利率仅7.53%。公司将持续是公司债、定向私募债等保障房融资首批放开的受益龙头。
公司开始在养老地产领域做扎实的产业投资准备。以0.4亿获君道勤合40%股权，产业链包括健康体检、复查、治疗、住院一体化服务，预计春节前体检中心能开业。
公司是国信证券上市的最大受益者。国信上市障碍基本扫除，IPO已进入实质性的等待上会阶段。99年公司以1.3亿元获得国信证券4.9%股权，而每年分红可达7000万元。另公司持有拟上市公司北京科技园建设21.54%股权，公司盈利能力强。预计未来几年每年实现3-4个亿净利润，公司每年能够获得6000-7000万的投资收益，计划2013-2014年实现上市。创投业务进入收获期。持有中科招商公司30%股权，参与创投业务，钢研高纳、数码视讯、杰赛科技3家公司在中小板、创业板上市。另有多个项目在筹备上市。公司已对钢研高纳减持，收益率颇高。此外，公司大力推进水务投资。增资环保公司至70%。公司支持环保板块拓展，2014年底污水日处理量达到130万吨，收入等指标具备上市条件。
公司10年预收账款约50亿，受益于近年来房价上涨利润率极高，同时公司结算期比万科等龙头公司周转要慢一些，即11年结算的可能是09年的销售。所以公司未来利润高增长很确定。10年报有约50亿预售房款待结算，今年预计超过65亿元销售额，这样留待11、12甚至13年的可供结算额高达115亿元。
维持预计11-13年EPS 1.37、1.64、1.91元。截至10月底公司已售未结算金额不仅可以锁定11年业绩预测的100%，而且可以锁定12年地产主业业绩的70%（另国信证券等投资收益还可贡献0.1元EPS）。公司RNAV大约21元，其中一季度均价下地产14元，出租物业1.8元，国信证券4.9%股权价值4元，其它北科建股权等1.1元。维持目标价17元，维持增持并重点推荐。 (来源于：证券投资)
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