| 来源： |
南京证券 |
发布时间： |
2010年05月13日 10:12 |
作者： |
包晓霞 |
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□南京证券 包晓霞
随着大股东注入火炬置业和高新城投资产，黑牡丹（600510）已经由纺织制造业公司转型为城市资源综合开发企业。依赖于新北区的快速发展，公司将被打造成新北区资源整合和资金运作平台。我们预计公司2010、2011年EPS分别为0.49元和0.65元，股价经过前期大幅调整后，投资价值逐渐显现，维持“推荐”的投资评级，建议中长期持有。
城投模式逐渐清晰，未来前景广阔。3月初公司董事会拟定北部新城一级开发方案，目前主要开发高铁周边17.5平方公里的区域，暂定盈利模式为开发利润和政府5:5分成。考虑到公司在前期投入资金较大，前三年的土地拍卖收益先作为工程款返回给公司。
大股东已认可此方案。城投模式一旦开启，北部新城70平方公里将为公司的发展带来无限空间。
新农村建设加快推进，符合地方和百姓利益。公司定向增发方案中，拟投资8亿元用于新北区倡导的万顷良田建设工程。该工程是新农村建设的另一种说法，主要目的在于保证现有耕地，集约化农村宅基地，增加土地流转。
目前新农村建设正在苏南地区迅速推广，这不仅符合当地政府的利益，也符合大部分百姓的利益。公司主要以市政工程建设的方式介入，赚取10%的税前毛利率。有消息称，该工程将分两期建设，2010年底完成一期S122省道以北、浦河以西片区10000亩；2011-2012年全面完成项目建设，建成高标准农田25000亩，净增耕地面积2100亩以上。新增耕地面积将增加公司商业用地指标。
新农村建设涉及的拆迁问题主要由政府负责，将不影响公司项目推进。土地一级开发前期工程和万顷良田建设进度不受定向增发影响，随着新北区建设力度加快，公司基建业务未来三年的复合增长率将达到40%左右。
商品房项目按期开工，首期定位中高端。公司飞龙地块将在近期开工，首期定位于中高端低密度住宅。由于公司在新北区建设大量安置房解决当地人口居住问题，中高端住宅略显稀缺，随着2012年京沪高铁开通，外来人口增加，对中高端住宅的需求与日俱增，公司对商品房项目的定位符合市场诉求。
由于项目首期定位于低密度住宅，工程进度和结算进度可能快于我们之前预期。不过谨慎起见，我们暂不上调商品房结算收益。
区域发展奠定公司发展基础。《常州市城市总体规划（2004-2020）》将“一城两翼”转变为“三城联动、南北一体发展”的新城市发展战略。其中三城包括：南部武进新城、中部主城区和北部新北新城。言外之意，常州市将战略发展的重心外移，新北区的开发建设也将得到市级政府的支持。
2009年新北区完成地区产值405亿元，同比增长14%；完成财政总收入105.5亿元，同比增长5.1%；完成社会固定资产投资335.3亿元，同比增长19.2%。京沪高铁将于2012年5月通车，在常州唯一的站点位于新北区。我们预计，常州高铁站即将形成一个新的商圈，公司在高铁站周边的开发价值立即显现。
短期催化剂：地产股再融资放行，部分地区房价开始松动，地产股止跌企稳，价值型个股迎来反弹机会。
风险提示：房价尚未出现实质性下跌，地产调控政策未终结，地产股整体反弹有限。
评级日期 研究机构 研究员 最新评级 目标价区间
２０１０－３－３０ 太平洋证券 周炯 增持
２０１０－３－２９ 中投证券 孔军 推荐 １７
２０１０－３－６ 兴业证券 王晓冬 推荐 ２０．１
２０１０－１－２１ 东莞证券 吴煜 推荐
２００９－１２－２８ 德邦证券 黄玉梅 增持
摊薄ＥＰＳ（元） ２００７Ａ ２００８Ａ ２００９Ａ ２０１０Ｅ ２０１１Ｅ ２０１２Ｅ
预测家数 －－ －－ －－ ６ ４ １
平均值 ０．１９２８ ０．００８４ ０．４５８３ ０．５２３５ ０．６４９９ ０．８０５８
中值 －－ －－ －－ ０．５２００ ０．６５７５ ０．８０５８
最大值 －－ －－ －－ ０．５８５０ ０．７２６５ ０．８０５８
最小值 －－ －－ －－ ０．４６８９ ０．５５８１ ０．８０５８
标准差 －－ －－ －－ ０．０５１１ ０．０６９５ ０．００００
行业平均 ０．２８９４ ０．２０２８ ０．２９７２ ０．４９０２ ０．６５９９ ０．８６４７
沪深３００平均 ０．７５１２ ０．６０１３ ０．６０９９ ０．８４１９ １．０２７４ １．２７６１
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