| 来源： |
东方证券 |
发布时间： |
2010年03月09日 10:53 |
作者： |
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东方证券
东方证券认为，受益区域经济发展，海西地产股或有良好表现。
近年海西板块经济增速开始领跑东部地区，2006-2009年年均GDP（国内生产总值）增速高达13.75%，明显高于广东、浙江和江苏等沿海发达省份。
在经济快速增长的同时，国家政策也开始大力倾斜：2007年党的十七大报告明确提出要“支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区经济发展”；2009年5月份，国务院发布的《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》（下称《若干意见》）更是将支持海西经济发展提升至国家战略高度。
今年2月12日至2月15日，胡锦涛总书记又去了福建过年，其间再次提出要加快建设海西经济区。
在两岸融合和国家政策大力支持的背景下，海西板块有望成为中国继长三角、珠三角和环渤海之后经济增长的又一极。（编注：海西全称为“海峡西岸经济区”，是指台湾海峡西岸，以福建为主体，包含江西、浙江和广东部分地区，共计20个地级市，人口近9000万，2008年末地区生产总值达到18887亿元。）
我们认为，经济快速增长将是未来海西房地产市场良好表现的主要推动力。
此外，交通的改善也将成为海西楼市良好表现的重要推手。
经历2008年市场调整后，2009年楼市全面复苏，全国大部分地区房价出现了明显上涨。从去年3月份以来，海西经济区的代表城市福州和厦门的新建住宅成交均价涨幅分别达到了54%和67%。比较来看，虽然这一涨幅低于一线代表城市深圳，但普遍高于其他二线城市。应该说，去年5月份国务院出台的《若干意见》也给海西楼市带来了一定的刺激作用。
尽管去年以来福州和厦门等地的房价涨幅超过了国内很多重点城市，但还未出现过度炒作迹象。假定家庭人口为3，户均面积90平方米，2009年末福州和厦门的房价收入比分别为8.9和8.7，其余城市如漳州、泉州、莆田、三明和龙岩的房价收入比分别为7.3、6.0、8.8、7.5 和7.4，房价水平要明显低于北京、上海等一线城市，与大部分二三线城市接近。海西房价较快的上涨主要由经济快速增长所推动，当前房价仍在合理范围内。
我们看好海西楼市未来的表现。
中国武夷（000797）：项目资源有望扩充
中国武夷是福建省国资委旗下企业，主营地产开发和国际工程承包。目前，该公司工程承包年贡献收入约6亿元，其中近一半来自非洲。目前在福建省其共有5个项目，分别位于福州、南平、建瓯、诏安和涵江，其中福州和南平项目已基本开发完毕，至2008年末，五项目共计未结算权益建面52万平方米。
中国武夷希望下一步能扩充在福建省的项目资源。
招商地产（000024）：打造“第二蛇口”
目前招商地产在漳州开发项目有3个，规模偏小（权益建面和测算利润贡献占比分别为6%和2%），但前景极为广阔。原因是招商地产大股东招商局集团持有招商局漳州开发区78%股权，漳州开发区兼职政府和企业两种角色，负责九龙江入海口56平方公里（经营性土地面积12.6平方公里）的经营开发，由于模式与蛇口相近，故被誉为“第二蛇口”。经过10多年的开发，目前开发区一期11平方公里（工业为主）已基本开发完毕。随着今年2月份人工岛的动工，总占地逾20平方公里的二期正式开工，二期是整个开发区的核心区域，届时将有大量商住用地投向市场。
阳光城（000671）：资金相对比较紧张
阳光城亮点在于“优质地产项目正处陆续结转期，业绩高增长到来，公司对今年大幅增长的业绩进行了承诺”。按照该公司在去年12月定向增发时作出的业绩承诺，阳光城今年净利将达到5.97亿元，按现有股本计算，对应EPS（每股收益）为3.57元，相当于今年动态PE（市盈率） 仅为8倍。
我们预计截至2009年底阳光城项目权益未结算面积约为186万平方米，储备非常充足，长期发展瓶颈已无需担心；其目前的困境是资金相对比较紧张。当然，该公司在2009年9月已经提出增发计划，若能顺利实现增发，将有效解决资金困境。
冠城大通（600067）：2010年业绩锁定
冠城大通主营业务为漆包线+地产，但地产将逐渐成为公司主要利润贡献点。该公司最大的亮点在于“大量预收账款对业绩的锁定性以及北京优质项目对公司持续可观的业绩贡献”。
冠城大通计划2010年营业收入70亿元，其中房地产贡献45亿元，漆包线业务贡献25亿元。而截至去年底冠城大通地产业务预收账款就高达42亿元，几乎锁定2010年业绩。
该公司地产业务分布在8个不同城市，且在环渤海、长三角、珠三角均有布局。
从目前财务指标看，该公司资金状况较为健康，短期偿债压力并不大。
建发股份（600153）：三大亮点保证业绩
建发股份亮点较为突出：
其一，“地产+贸易”双主业优势互补。建发股份贸易经营能力很强，年营业额高达约300亿元，可为地产提供较强的流动资金支持。而其较多的高售价高毛利的地产资源，将维持其2009-2011年地产业务毛利率在40%左右的高水平。
其二，200万平方米的一级开发项目，处于厦门较好地段，一级开发利润分成模式有利于建发股份增加土地储备或获得丰厚的投资回报。
其三，建发股份剩余的44%股权（权益可结算面积有100多万平方米）尚在大股东手里，置入上市公司可能性大大。
三木集团（000632）：年开发逾10万平方米
三木集团主营地产开发和对外贸易，年开发面积逾10万平方米。目前其在福州市开发项目2个（三木城和水岸君山），未结算权益建面约20万平方米。
据悉，福建三联投资有限公司（以下简称“三联投资”）是唯一持有三木集团10%以上股权的股东，持有比例为22.45%；实际控制人为福州开发区国有资产营运有限公司与福州经济技术开发区经济发展总公司，这两家公司通过控股三联投资而间接持有公司16.6%股权。
(原载于东方早报)
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