| 来源： |
广发证券 |
发布时间： |
2010年02月04日 09:51 |
作者： |
花长劲 |
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广发证券 花长劲
广发证券认为，海南项目的合作如果终止，虽然对万通地产经营没有直接影响，但也可能给其股价带来波动。
近日我们对万通地产进行了一番调研。
我们按照万通地产2009年和2010年每股收益计算（每股收益分别为0.311元、0.452元），当前万通地产的动态市盈率水平分别为30倍和20倍。而当前行业基于2010年业绩的市盈率水平在15-20倍之间，万通地产估值略为偏高。
鉴于未来业绩增长情况、海南项目的不确定性、房地产行业所面临的调控风险的不确定性以及当前估值水平，我们暂给予万通地产“持有”评级，目标价9-11元（编注：昨日万通地产收于9.58元，上涨3.57%）。
海南地产项目
可能面临终止
今年1月，海南国际旅游岛的获批消息激发了海南岛房地产市场的热情。作为一家项目集中于京津地区的房地产公司，万通地产由于与中体产业在三亚合作开发三亚奥林匹克国际村项目，也从中受益。
三亚奥林匹克国际村项目位于三亚市海棠湾，项目总占地面积约2200亩，总建筑面积约34万平方米，预计总投资达到52亿元。万通地产持有项目公司44%股权。
据调研了解，该项目运作主导方为中体产业，目前尚处在前期阶段。
值得注意的是，海南省政府决定暂停商业性开发土地的出让，此举有可能对这个项目产生一定影响：
1.该项目初步协议定于2009年初，当时海南地价较低，该项目土地成本在60万-80万元/亩之间，而当前同区域地价已升至300万元/亩以上，地方政府供地的意愿大大降低。
2.根据中体产业的公告，“自本意向书签署之日起一年内，如本公司或项目公司未能依法取得项目用地，意向书自动终止。”而海南省当前封地的行为将可能持续到3月底《海南国际旅游岛建设总体规划》得到国家发改委的批复之时，因此合作意向书将可能面临终止。
我们认为，海南项目的合作如果终止，虽然对万通地产经营没有直接影响，但也可能给其股价带来波动。
调整产业布局
发力商业地产
自收购万通中心D座以来，万通地产一直致力于提高商业地产在其经营中的比重，但进展较慢。
2009年，万通地产通过资产出售和收购，完成了成都市场4个项目的整合：该公司保留了金府路项目和红墙巷项目，而出售了交大绿岭项目和香洲半岛项目。
整合的原因有两方面：一方面，上述两项目（指交大绿岭项目和香洲半岛项目）盈利能力不强；另一方面，该公司计划京津地区以外的项目以商业地产为主。
根据规划，成都保留的两个项目可能将由住宅项目变更为商业项目。这两个项目与杭州的万通中心以及北京的万通中心构成短期万通地产商业地产的主要载体。
去年业绩大降
今年有望激增
对万通地产的2009年业绩进行分析，我们的判断是2009年万通地产的业绩不会复制2007-2008年业绩飞速发展的境况。
2008年万通地产销售商品提供劳务收到的现金仅为22.78亿元，同比（比上一年）减少34%，销售的惨淡影响了万通地产2009年的业绩。
而2009年，天津万通华府、天津新城国际为万通地产主要结转项目，尾盘项目也贡献部分收入。
由此，我们预计2009年万通地产全年营业总收入约20亿元，实现净利润约3.16亿元，同比下降40%；每股收益为0.311元。
2009年房地产市场强劲复苏，万通地产销售也较2008年有大幅提升。2009年三季度末万通地产销售商品提供劳务收到的现金达到29.54亿元，同比增长60%，预计全年实现签约销售逾40亿元。而2010年天津新城国际三期、上游国际二期、广厦·富城三期将陆续竣工结转。我们预计2010年万通地产收入同比将增长47%至31亿元；实现净利润4.58亿元，同比增长45%；每股收益则可达到0.452元。 (原载于东方早报)
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