| 来源： |
长江证券 |
发布时间： |
2010年01月21日 09:04 |
作者： |
苏雪晶 |
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长江证券 苏雪晶
1月19日，我们对招商局地产控股股份有限公司（000024，下称“招商地产”）进行调研，并与其高管进行交流。
我们于去年四季度调整了招商地产业绩预测，这次再作一次微调。预计招商地产2009年、2010年、2011年EPS（每股收益）分别为0.98元、1.3元及1.7元；维持招商地产“推荐”评级。
关于增发
一季度会有新进展
招商地产对于其定向增发事宜仍保持着乐观的态度。我们获悉，如无特别情况，在2010年一季度定向增发事宜应该会有新的进展。最近其他公司调减募集资金规模，主要是证监会目前在审批过程中，对募集资金项目中补充流动资金占比过大的问题“比较敏感”。
可查资料显示，招商地产拟向不超过10名特定投资者发行不超过2亿股，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。其中18.58亿元用于购买蛇口工业区拥有的鲸山九期项目的土地使用权及后续开发投入，其余募集资金将投入北京公园1872三期、北京立水桥二至四期等5个地产开发项目。
关于增发价格，招商地产暂时不调整。这主要有两点原因：第一，并不想传递对后市不看好的判断，因为这并不是招商地产目前的预期；第二，招商地产未来仍有很多机会调整价格，并不急于一时。
近期招商地产A股市场价已跌破增发底价，招商地产昨日报收于23.13元。
关于销售
增速可能放缓
截至2009年底，招商地产销售额大约有150亿元(这里包括了与华侨城合作的曦城项目)。从销售结构上来看，逾40%的销售额是在珠三角一带，而环渤海一带的销售额比重则已提高到20%。招商地产在2009年三季度调整新开工面积为247万平方米，预计2010年仍能保持这一水平。
招商地产2010年的初步计划是希望销售仍能够延续增长势头，只是增长幅度或有放缓可能。
从2010年招商地产的销售结构来看，上海占比相对较小，未来其可能通过拿地来保证持续增长；珠三角一带的比重可能会下降到30%；重庆区域则会逐渐成为最重要的区域，其近期获得的重庆南滨路项目的开发年限为8年。
预计招商地产2009年毛利仍能维持在40%以上的较高水平，但进入到2010年恐怕将出现一定程度的下降，有可能在40%以下。
关于深圳资源
大量资产尚未注入
2009年以来，招商地产逐步理解蛇口的真正价值，以实际行动在提升蛇口“大本营”的价值。目前太子湾规划建筑面积130万平方米，海上世界70万平方米，这些资产仍没有注入到上市公司中。
大股东——招商局蛇口工业区有限公司（下称“招商局”）和招商地产目前合计有130万平方米可租面积，其中65万平方米已经在上市公司中，30万名职工住宅在大股东的剩余65万平方米中。
关于土地储备
下半年市场回归理性
此外，招商局80%控股漳州开发区（前海区域概念），目前总面积56平方公里，其中规划商住金融12.6平方公里；一区10多平方公里已经建完，属于临港工业；二区目前在建，未来会有4平方公里可注入到招商地产中。
关于前海区域概念，我们了解到了一些新进展。首先，《深圳市城市更新办法》并不适用于前海区域。其次，大股东拥有3.9平方公里的保税区，目前仍在运营中，预计该部分土地变更性质，需较长时间。再次，前海区域重新规划在有条不紊地进行中。
招商地产目前预计2010年下半年土地市场会回归理性，其目前借助大股东招商局的背景和多个城市进行合作项目，例如武汉、长沙、昆山、海南等地都和招商局有着密切的联系。
(原载于东方早报)
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