| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2008年11月15日 11:24 |
作者： |
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房地产概念、深成40概念、基金重仓概念、大盘概念、沪深300概念、公募增发概念、QFII持股概念、定向增发概念、跌破增发概念、中证100概念、股权激励概念。
东方证券：“买入”评级
公司的销售情况远低于我们预期的50亿元。一方面是由于公司根据市场的情况再次调减了开竣工计划和开盘计划，另一方面是由于房地产新政将于11月开始实施，使得部分项目推迟开盘以及购房者推迟买房，使得10月份的销售计划受到影响。
公司10月份销售均价约为7220元/平方米，公司2008年1～10月的销售均价为8681元/平方米，也较2007年同期的8246元高5.28％，同时也高于万科2007年全年的销售均价8532元。截至2008年10月，公司今年已销售可结算金额达到627.7亿元，是07年全年结算金额的178％。公司中报时调整08年的计划竣工面积为586万平米，目前公司今年可结算的已销售面积达到了740万平方米，超出计划竣工面积154万平方米。公司10月份未增加土地储备，显示出公司对土地市场仍旧谨慎的判断。
我们初步预计万科2008年EPS0.46元，目前2008年动态PE约为12倍，公司2008年三季报每股净资产2.74元，按此计算的PB约为2倍，考虑今年业绩增长，2008年动态PB则低于1.9倍。我们维持对万科的“买入”评级。
渤海证券：“买入”评级
新政导致成交面积延迟，小户型竞争加剧。10月份万科销售面积环比下降12.78%，相对于我们统计的城市商品房成交情况，下降幅度较大，原因在于：首先，10月22日财政新政于11月1日实施，使得购房签约相应延迟；其次，小户型市场竞争加剧，万科小户型先发优势有所下降；再次，9月万科促销力度较大以及小户型占比50%导致公司销售业绩环比下降幅度相对大于以上各城市成交状况。
新增土地节奏平稳。从新增土地建筑面积与同期销售面积比来看，2008年前9个月为1.73，低于2002-2007年，再考虑到10月未购置土地，公司新增土地储备节奏较为平稳。另外，依据万科三季报，万科存在新增土地储备的能力，但公司新开竣工面积的调整以及10月未购置土地，则一方面表明公司新增土地将较为谨慎，选择合理的土地，另一方面，也为2009年甚至未来积蓄更强的抵御风险能力。
经历了2006年、2007年市场的疯狂，2008年行业需求趋向主流，而万科2008年采取聚焦主流的策略，下半年小户型推盘量大于上半年，考虑到公司新开工面积的进一步调整和目前的销售状况，预计2008年、2009年每股收益分别为0.49和0.59元。依据2008年11月6日收盘价，2008年、2009年市盈率为11.41倍、9.47倍。给予买入评级。
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