我们的研究表明，房产市场即将从销量大幅萎缩、房价高位盘整的第一阶段进入房价下降、销量维持下降趋势的第二阶段。我们预计，下半年12个典型城市房价跌幅25%左右，全国可能负增长。因保障房投资的弥补，今年房地产投资增速预计在19%左右。（编注：国泰君安调查显示，近期一线城市部分开发商开始降价促销活动，相比预期开盘价降幅约在10%左右，销量去化有所改善，销售态势良好。）

　　数据表明，地产行业中长期成长速度相比2003年-2007年、2009年会回落，但还会保持较快成长。预估未来行业中长期销售金额年增速从2003年-2007年的平均35%回落到25%左右。保障房、保有税和土地增值税能够减轻量价变化波动性，但房价根本趋势由人口、城市化、流动性、经济增长决定。

　　我们认为，土地增值税能迫使和诱导开发商降价，增加供给，弱化推动房价无限上涨的动力，也将推动行业商业模式转向高周转、快开发。

　　然而，房价下跌对RNAV （重估净资产）和净利润影响非常大，考虑价格弹性更明显。因主流上市公司2010年净利润31%左右增长所对应的收入中平均82%已预售锁定，所以2010年下半年房价下降主要影响2011年业绩增速，而2011年业绩对下半年股价走势非常重要。基于房价下降预期和销量下降趋势，通过5月初和这次的业绩调整，我们重点覆盖和跟踪研究的47家主流上市公司，2010年净利润增速从2009年底预期的45%平均增速下调到31%。

　　我们认为，今年下半年股价和房价处于勺形关系后期。股价和房价将经历先房价下跌引起股价下跌的短阶段，然后经历房价下跌引起股价上涨的长阶段。房价下跌将降低政策风险，地产股价将有中期投资机会。

　　【投资建议】

　　我们认为，在房价下跌后期，商业地产、X+地产、逆周期扩张等个股表现将分化。其中，商业地产重点推荐金融街、阳光股份和张江高科；“X+地产”组合重点推荐中国宝安和建发股份；具备条件逆周期扩张的公司推荐首开股份、金融街。国泰君安 (原载于东方早报)