| 来源： |
科德投资 |
发布时间： |
2010年04月19日 11:01 |
作者： |
张帆 |
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地产业近年变化概述：
2009年上半年，房地产市场释放的刚性自住需求成为购房主流，市场快速消化存量住房；2009年下半年，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾明显，房价持续上涨，"地王"频现，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨。我们认为，房地产价格上涨过快主要是由部分城市的市场存货消化过快，且短期内新增供应不足所致。从宏观经济总体分析，房价过快上涨扭曲了经济结构、恶化了实体经济投资环境，对经济持续发展产生了负面影响。
政府相关部门已经意识到这一问题，并从2009年12月14日开始连续出台一系列楼市宏观调控的政策。2009年末中央经济工作会议、国务院常务会议"国四条"、五部委联合通知、国务院办公厅"国十一条"等一系列针对房地产行业的调控政策连续出台，显示行业政策面已从"宽松"转向了"中性"。
国务院办公厅于2010年1月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出5项要求，出台11条措施，剑指高房价，公司认为《通知》的核心思想是抑制商品房过度消费，打击投资和投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨的势头，以促进房地产市场平稳健康发展。
本周地产业的政策推进：
周三：
国家统计局周三公布，我国70个大中城市的3月份房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅，也高于2月份10.7%的涨幅。
我国3月份新建住宅销售价格同比上涨14.2%，高于2月份的13.0%。二手房销售价格3月份同比上涨9.5%，高于2月份8.5%的涨幅。今年1-3月房地产开发投资同比增长35.1%，至人民币6,594亿元。今年前两个月房地产开发投资同比增长31.1%，至人民币3,144亿元。3月份海南省房价涨幅最大，其中海南省会海口房价同比上涨64.8%，度假胜地三亚房价上涨57.5%。广州房价上涨20.3%。
房地产业在我国经济中的地位日益突出，政府在促进居者有其屋的同时还在努力将房价控制在可承受的水平。中国政府已采取多项抑制房价飙升并防止房地产泡沫的滋生，包括在全国范围提高开发商拿地最低首付比例的规定。
我们认为，目前政府所采取的一系列紧缩政策表明，高层对经济复苏的力度更有信心，但同时也对越来越高不可攀的房价所带来的经济和政治风险感到担忧。但目前不清楚购房者是否收到房地产市场发展需要减缓的信号；为了让购房者相信政府将全力遏制房地产市场过热和降低泡沫风险，政府有必要动用所有政策工具，最明显的是加息。
在同一天，国务院发布公告称，通货膨胀预期正在上升，政府将努力稳定价格水平，特别是应对部分城市住房价格过快上涨的问题。上述公告清楚表明最高领导层越来越担心潜在的通货膨胀及资产泡沫，尤其是对房价上涨过快颇为担心。上述政策公告暗示，政府准备加快实施退出政策。
去年晚些时候政府开始收紧房地产贷款，并对土地出让实施更严格的规定。上述措施包括将土地出让金首付比例上调至至少50%。分析师称，此前地方政府对土地出让金首付比例的要求为20%-30%。
公告还称，中国将"坚决遏制"住房价格过快上涨，抑制投机性购房；政府还将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
另外，银监会2月份要求信托公司不得用信托资金发放土地贷款。银监会上月还要求银行不得向78家中央企业所属房地产开发企业发放贷款，因为国家资产监管部门已要求这些企业退出房地产市场。
另一方面，住房和城乡建设部周三还称，中国政府计划加快保障性住房建设，今年将建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。
周四：
周三市场的猜测在周四立即得到验证，当天国务院采取了抑制房地产价格过快上涨的最新措施，上调了针对部分购房者的最低首付款要求和抵押贷款利率。据新华社报导，国务院在召开常务会议后决定，对于贷款购买第二套住房的家庭，贷款的首付款比例要由目前的40%提高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
国务院常务会议还要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，但首次购房者一直能从银行获得最低为基准利率70%的贷款利率。
我们认为，50%的贷款首付款比例很可能是世界上的最高水平，应当会对投机者的购房需求产生影响。我们预计本月住房交易量将会下降，尤其是在上海等投资买房活动非常活跃的一线城市。
但从另一个方面讲，购买第二套住房的购房者可能本来就要动用大量现金，因为他们除了房地产就没什么别的投资机会了。因此新措施的影响力可能会远远小于人们的预期。
同时，国土资源部表示，今年全国（西藏自治区除外）住房用地计划拟供应量为180,000公顷，高于去年的76461公顷。国土资源部称，保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上。这表明，今年计划将住房用地供应量提高一倍多，以使失控的中国房地产市场能够更健康地发展。
周五：
北京市推出一系列完善土地招拍挂制度的新举措，率先采取行动，响应中国国务院提出的为房地产市场降温的指示。报导称，根据修改后的规定，在土地拍卖过程中，市政府官员将评估包括价格在内的多个因素，采用"综合条件最优者得"的综合评标方式。
政府拟将开发建设周期、参与建设的政策性住房规模和对未来商品住房销售价格的承诺等因素作为评标条件。
未来……
政府目前正在加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，这可能指的是近来受到外界广泛讨论的新型物业税。目前政府只是对地产交易征税，但并不向其他经济体那样根据每年评估结果对住房所有者征税。因此我们估计政府接下来要推出的措施很可能是限制性的地产税。
我们认为，从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态，行业的政策也将更加复杂多变。2010年房地产市场将面临较为复杂的市场和政策环境，宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、通胀预期、加大土地供应、保障性住房比重增加等均支持行业继续保持平稳较快发展，但通货膨胀和房价过快上涨压力下带来的包括土地、信贷、产业和税收调控政策在内的宏观调控，将对市场产生较大影响，房地产市场不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动。
本周推荐：浙江广厦（600052）
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