| 来源： |
国泰君安 |
发布时间： |
2009年12月16日 08:16 |
作者： |
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国泰君安
此次会议基调与中央工作会议基调一致，强调保持政策的连续性和稳定性。但值得注意的是，中央第一次释放出一些城市房价上涨过快的政策信号，与近期舆论引导相符，这在较短时间内将对投资者心理和房地产板块有一定负面影响。
综合判断，房地产行业和板块短中期受负面影响有限。2010年1月-5月，房地产市场和政策依然处于“双好”组合中；2010年中期前后，政策很有可能从“好”变为“中”，在政策走“中”和供给增加压力下，市场有可能从“好”走向“中”。
理由如下：
一、目前，地产行业最有利的发展方向是通过房价保持平稳来保持成交量平稳的持续性、减轻政策面出于民生考虑的调控压力。这次会议有利于行业朝这个方向发展。
二、主流地产上市公司2009年、2010年保持40%的业绩高增长已基本定局。2010年房价即使零增长，甚至略下降，不影响主流地产公司2010、2011年利润保持30%以上高增长。究其原因，相比2007、2008年项目毛利率的大幅提高，龙头公司在量价平稳时的市场份额更容易扩张；此外，为平抑房价而加大土地供应的政府举动也将令开发商拿地成本下降。
三、从目前宏观经济和地产行业所处阶段看，政策实际拐点还看不到。目前一旦展开严厉的政策打压，将影响8月才开始实质性恢复的房地产投资及其产业链、9月才开始加大供应的地方政府的卖地财政收入，进而影响全局。
【投资策略】
中央对行业的评判针对房价短期上涨过快的一线城市，二三线城市政策压力较小。维持行业增持评级和超配建议。如果一二线主流地产公司股价因此有适度回调，2010年市盈率跌至15-17倍之间，建议投资者买入。
●我们继续维持8月以来观点，看好二三线城市行业量价前景，看好二三线城市代表股票；建议重点关注信达地产、苏宁环球、ST鲁置业、嘉凯城，积极关注名流置业、建发股份、北京城建、卧龙地产和中国宝安。
●房地产行业2010年前5月供不应求，看好可售量有望大幅增长的公司；建议重点关注招商地产、华侨城A、建发股份、名流置业、中南建设。
●看好国内高端地产代表华侨城A；看好大股东资产注入代表张江高科、北京城建、城投控股和中华企业。
●建议关注因RIETs试点和保险投资不动产引起的商业地产价值重估机会，重点关注金融街、浦东金桥等。
(原载于东方早报)
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