| 来源： |
今日投资 |
发布时间： |
2009年12月09日 10:00 |
作者： |
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据今日投资在线分析师统计数据显示，房地产行业最近两周持续受分析师关注，本周仍位居分析师关注度排行榜首位。房地产行业持续受到关注的主要原因之一是中央经济工作会议对房地产的定调。此次会议仍把房地产作为拉动消费和经济增长的手段，这说明即使经济危机已过，房地产对拉动投资的重要性有所下降，但从需求的角度来说，房地产对中国经济的持续发展仍十分重要。会议还强调了对改善性购房需求的支持，机构认为这实质上就是承认了“二套房”的合理性，因为从操作层面上来说，根本无法清楚界定“改善性购房需求”和“投资性购房需求”，因此，我们可以进一步确认，未来“二套房”政策不会有大的变动。
后期，政策变动还有两个重要信号窗口，一是“一年期”优惠政策是否延续，二是2010年初房地产信贷是否重新放松，这会进一步影响市场对房地产政策调控的判断。机构认为，“一年期”优惠政策存在取消的可能，但是税收政策从来不影响市场趋势；而对于房地产货币政策，我们基本可以肯定不会发生大的改变。目前某些银行表面的政策收紧主要是因为年底信贷额度的紧张，待2010年信贷额度重新放开，地产信贷情况将重新宽松，市场对房地产政策的担忧会进一步消除。
从近期房地产行业的市场表现来看，近半年，房地产行业的涨幅仅超越沪深300指数3个百分点，较两周前统计数据缩窄了近10个百分点的涨幅；显示房地产近期走势较弱。机构认为，从今年10月开始，尽管房地产市场量价均表现很好，但对政策的担忧导致房地产股票跑输大盘。此次中央工作会议上的政策表态，有利于市场缓解对房地产政策担忧的，并增加对明年房地产市场量价表现的信心，地产行情有望启动。从近一周的表现来看，房地产行业已开始小幅超越沪深300指数。
从盈利情况看，由于多数城市1-10月累计销量已达08年全年销售的170%，销售好转将直接带动房地产公司业绩的改善，考虑到1-5月销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，因此，地产公司09年业绩超预期的幅度不会太大，但由于房价从09年下半年开始将看涨，价格上升将大幅修复企业毛利率，2010房地产公司业绩将大大超预期。数据显示，09年房地产行业的盈利增长近50%。
从估值水平看，截至2009年12月8日，房地产行业平均PE和市场平均水平基本一致，房地产行业PE10为22.76倍，低全部A股平均水平，低于06年至今的均值1.49倍。考虑到10年商品房销售面积同比增长17.19%，开发投资同比增长23.05%，房价存在加速上涨的趋势，土地市场的旺盛，同时考虑到10年全年行业毛利润存在36%以上增长的可能性，因此，行业估值水平仍有较大的提升空间。
时间接近年底，一年的地产股投资值得我们进行梳理。今年整体地产股投资分为几个思路：去年年底到2季度处于过往投资思路阶段，典型的趋势投资，也是大家最容易把握阶段；2季度过后，房地产市场显现最枪眼的并不是价格和成交量的恢复甚至新高，而是土地市场的疯狂，所以拥地为王；3季度调整后，2线城市机会开始显现，当然一些3线企业也鱼龙混杂一起“繁荣”。
全年地产股投资呈现几个特点：首先，趋势性机会延续时间减短，全年只有很少时间属于这个阶段，即使到目前量价继续高位阶段，该机会已经不明显。其次，地产股估值逐渐下降，经历了以PB衡量之后，市场仅以预期收益20PE为顶峰，显然比07年大幅度下滑，这也反映市场对未来地产行业的态度。最后，投资标的增多，组合投资效果要逐步明显。无论是土地储备丰厚还是重组再造等类型，今年整体性机会都比较突出。这3个特点明年将持续，值得继续关注。
选股思路
国信证券推荐两类公司：一类是，拥有大量优质、低成本土地储备的全国及区域龙头公司，如“云天星球”和“保招万金”，看好保利地产、招商地产、云南城投、中天城投、首开股份、苏宁环球、华发股份、滨江集团，该等公司价值将受益于房价和地价的快速上扬；另一类是，资产重组和资产注入的公司，房地产行业证券化率低，90%以上的资产和公司未上市，而地产公司IPO一直限制较多，资产重组和资产注入是地产板块永恒的主题，看好大股东土地多、重组方实力强的公司，如，广宇发展、中航地产、ST鲁置业、ST东源。
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