| 来源： |
中银国际 |
发布时间： |
2009年01月06日 16:45 |
作者： |
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新年伊始，股指振奋式上涨之际，地产板块重现王者风范。周二，合肥城建联袂宁波联合展现涨停风采，银基发展、上实发展等地方标杆地产龙头亦是涨势如虹演绎王者之风。随着政策取向转向保经济增长，刺激需求将成为新年的主线。为保经济增长，政府将稳定房市作为重要政策之一。中央及地方的各种利好政策有望继续频传，2009年地产板块将延续政策市的特点。同时作为08年跌幅最大的板块之一，随着基本面的回暖，地产板块的操作空间增大使其尤为值得给予关注。
政策松动造就基本面回暖
从08年9月以来，货币政策上连续降息，财政政策直接针对房地产下调契税税率、免征个人住房销售印花税及土地增值税等利好政策频传，各地地方政府更是出台各种政策鼓励购房。在政策利好的累积效应下，房地产板块基本面开始出现回暖迹象，从龙头公司的反应已经可见一般。近日房地产龙头企业万科（000002）与保利地产（600048）公布的08年销售业绩基本符合市场预期。同时，万科12月销售额环比增长50%以上，保利地产12月份也出现回暖。这在一定程度上激励了当前投资者做多房地产类个股的热情。而地方政策的鼓励更是造就了地方房地产市场的暖冬现象，例如沈阳，当地的商品房市场，堪称全国最好的房地产市场，尽管其他一些地区房地产市场受全球经济危机影响，发生了一些波动，但是普遍的观点认为沈阳房产市场几乎没有泡沫。事实上沈阳08年冬季房交会更是出现了量价齐升的喜人局面，2009年沈阳将健全房地产市场预警预报机制，房地产投资实现1150亿元，发挥房地产业在扩大内需促进增长中的引擎作用。相应的作为沈阳地产龙头企业的银基发展（000511）将有望受益于政策的利好影响而在相对较好的沈阳房地产市场收获超预期业绩增长，前期该股调整幅度较深，且绝对股价较低，更使其值得给予关注。
政策市主题再燃地产爱恋激情
08年的地产板块名列跌幅榜前列，而大幅的下跌正给地产板块打出了更多的操作空间，经过元旦前一周半的连续强势调整，地产板块的估值吸引力同样扩大。随着保经济增长成为主基调，更多的宽松政策有望陆续出台，那么2009年的地产板块将延续政策市的特点，政策也就为资金指明了操作方向，一场资金与地产的爱恋情缘有望再次激情演绎。
货币政策方面，在央行9月15日宣布下调存款准备金率和贷款利率后，各类有利于鼓励购房的政策就陆续出台。中国人民银行自08年10日27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付比例调整为20%。接着10月8日、10月30、11月26日和12月22日央行四次大幅降息。结合财政部的俩海鸥刺激，消费者购买普通住房的成本下降了15%-20%，连续的利好刺激下部分城市销售弹升，沈阳就是其中之一。而地方性利好政策不断的房地产公司尤为值得给予关注。如日前沈阳25条房地产新政的出台，更是对于恢复消费者信心起到了强心针的作用。二级市场上，地产板块的相关龙头品种有望在政策利好刺激下再获资金宠爱而强势高走，值得给予重点关注。
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地产板块：主力资金回补 市场反弹先锋
A股继昨日迎来牛年开门红之后，今天一鼓作气再次站上1900点，市场中个股普涨，各大板块也是轮番上攻，不过在连续大涨两天之后，未来板块走势有可能出现分化，无论从基本面还是政策面以及盘面资金动向来看，房地产板块都有望成为市场持续的关注热点。
二套房贷限制有望彻底松绑
市场对于地产板块政策面上的最强烈预期就是彻底松绑二套房贷政策，但是由于前期政府出台的二套房贷松绑政策由于限制条件较多，低于市场预期，导致地产板块连续向下调整，主力资金持续流出。但是最近各地政府相继传出彻底松绑二套房贷的政策，例如来自“2009年北京市发展和改革工作会议”上的消息，为了合理引导住房、汽车消费需求，今年北京将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求；按照“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的原则，加快研究中端住房的供应和需求结构，激活住房消费市场。这都加大了投资者对于各地政府取消二套房贷限制的预期，因此近期房地产板块主力资金持续回流，个股走势也是异常强劲。
财税政策鼎力支持
房地产作为国民经济的支柱产业，必将成为拉动经济快速走出低谷的火车头。因此，政府将不遗余力的促进房地产行业继续稳步健康发展。近期出台的一些相关利好政策如减免房地产交易税，降低首付比例，加大银行房地产贷款优惠力度等，目前已经对房地产市场起到了立竿见影的效果，从元旦各地的成交情况来看，北京、上海、杭州等各地市场虽然实质成交与去年同期相比未有明显增长，但咨询、看房的人数却有普遍提升。与去年新年伊始的降温态势相比，今年的购房意愿已经开始“蠢蠢欲动”。压抑一年的房地产刚性需求有望在政府的相关政策利好刺激下今年集中释放，房地产行业的基本面有望随着市场需求的回暖得到彻底的改观。
年报将好于市场预期
从近期房地产板块上市公司的年报预披来看，远远好于市场预期，例如地产龙头万科在今年整体市场不景气的情况下，全年销售额仅比去年减少8.6%，而保利地产更是全年销售额较去年增加两成，可以看出上市地产龙头公司依然保持着强劲的增长态势，良好的业绩也支撑着股价的持续走高。
地产板块经过前期的深幅调整，已经基本调整到位，伴随基本面的转暖，以及政策面的良好预期，近期主力资金开始回补，后市有望继续走强，建议投资者关注优质地产龙头股，例如保利地产、银基发展、金地集团等。（长城证券）
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