| 来源： |
深圳智多盈 |
作者： |
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发布时间： |
2006年11月28日 19:22 |
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近段时间以来，大盘迭创新高，但是，个股的表现并不稳定，即使是领涨的大盘蓝筹，也存在类似的情况。最近几个交易日，银行、钢铁等蓝筹股均出现在跌幅榜前列，不过，房地产板块却至始至终表现非常之稳定，多只地产股二级市场走势呈单边上扬的格局，其中万科、招商地产、阳光股份、金地集团、浦东金桥、泛海建设、中华企业、华发股份随着大盘上涨而创出了本年来的新高，另外中粮地产、金融街、亿城股份、大龙地产等均走出了单边上扬的格局，涨幅之大，延续时间之长均超乎投资者的意料。尤其是最近几个交易日陆家嘴的连续涨停，更是让地产股的市场人气不断抬高。
与市场表现开成鲜明对比的是宏观调控却一步紧于一步，正是对宏观调控的担心，不少中小投资并不敢投资房地产股，然而，在"市场永远是正确的"这一至理名言面前，这是一个明显的投资误判。在错综复杂的投资理由和出乎意料的市场表现面前，正确地解读地产股已经不可回避。
利润与调控角力前者胜
建设部官员近期表示，"国务院对房地产调控情况并不是很满意，现在有关部门压力很大。"而国家发改委和国家统计局的数据提供了佐证：三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。这也就意味着针对房地产的一轮严厉调控作用并不大，后续将会有更为严厉的调控措施，这样势必会影响到地产股的表现。但是，据资料显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。这一统计表明，尽管调控日紧，但发展却不慢，在06年较好的业绩及07和08年业绩继续快速增长的较好预期下，地产板块强势有望维持一段时间。
来自财政部的公告显示，检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半，（央视《第一时间》，11月7日）。我们不考究房地产企业为什么隐藏利润，但是，不得不考虑的是我国将于明年实施的新会计准则已基本与国际接轨，其中物业重新估升值将使上市公司出现巨大的投资题材。去年香港绝大部分地产上市公司因采用新会计准则，需把物业升值或贬值差价列入损益帐中，以致利润出现了"三级跳"，近期国内的地产股走势强劲，明显与照方抓药有关，对于资产价值数倍于账面溢价的公司来说，这些"隐性资产"将会在明年确认为账面收益，届时将会出现每股收益3元甚至5元的公司，有统计明年实施新会计准则，上市公司的土地房产重估增值可达2千多亿元，不少拥有土地资产的公司将纷纷"露富"。正是出于对地产股以上几点认识，第三季度基金经理纷纷大举增仓地产股，这正是基金从上半年的资源股转战而来，有望导演资源股的大牛行情。
升值与估值携手助推
判断房地产股的走势，不能不考虑本币升值构成深远影响。本币值究竟对房地产估值有多大的影响？由于国内以前没经历过，外围投资银行的估值应该值得借鉴，港币的国际自由兑换可作为本币流动性增强范例，我们不妨看看与A股联系紧密的香港市场，目前香港市场的高价股大多集中地金融和地产股上，以地产股为例，新鸿基地产（0016.HK）股价为88.75港元，总流通本约24亿股；长江实业（0001.HK）股价92.5港元，总股本约23亿股；恒基地产（0012.HK）股价43.6港元，总股本18亿股。与国内地产大型上市公司如万科、招商地产等相比而言高了很多，在A股和H股市场联动性加强背景的下，会给A股市场的地产股提供解读的基点。从远期估值来看，地产股的持续走强应该来自于人民币升值以及进一步升值预期的持续刺激。
同样支持房地产股价走强的还有其估值相对较低。由于受房地产业的调控影响，众多房地产股累计长幅不大；而受累于"上海社保案"的上海房地产股明显落后于北京地产股。造成目前房地产板块整体市盈率不足15倍，比之周边市场同类板块个股20倍左右市盈率明显低估。个别绩优成长地产股其动态市盈率股价仍在十倍市盈率之下，后市上涨空间较大。城市化与土地稀缺并进
从世界发达国家城市化进程的历史看，当一国的国民经济进入到小康水平之后，该国城市化进程速度加快速。大量农业人口涌进城市，住房需求不断增长，楼价自然易涨难跌。目前我国城市化进程仅处于初期，城市房产需求将有望保持15至20年，因此，房地产板块受益周期漫长。这是房地产板块跨年度行情的深刻原因。
与此相随的是，我国是一个人多地少的国家，土地不可再生,国土资源紧缺，城市土地资源更是稀缺。经改革开放二十多年经济高速发展，城市可供使用的土地少之又少。因此，土地储备丰富的上市公司将先行上涨，是房地产板块跨年度行情的领导者。
综合上述因素我们认为，房地产板块的跨年度行情值得期待。因而，从投资策略上来看，在宏观调控背景下具有较多土地储备的公司值得关注。宏观调控下国家对土地实施了更加有效的管理，使土地市场价格水涨船高，而许多上市公司此前拥有的土地储备成了它们应对行业竞争的有利武器。比如最近已经步入30元高价股行列的保利地产，其目前土地储备已经达到929万平方米，为目前两市中每股土地储备最高的上市公司；华发股份前几年不断加大土地储备，尚待开发的土地可建筑面积达233万平方米，目前公司存货和土地无形资产帐面价值就达25亿元，占到总资产的90%。同时，物业租赁将成为许多地产龙头股未来发展的方向，因为在宏观调控的背景下，物业租赁在人民币升值的预期下，不仅能给上市公司带来稳定的现金收入，还将在新会计准则下给公司带来较大的重估溢价空间。这方面的公司建议大家关注招商地产、张江高科等，其中招商地产不仅拥有258万平方米的土地储备，还在2005年12月收购招商局物业管理公司和南京国际金融中心，其中南京国际金融中心将2006年陆续对外租售；而张江高科则在大股东的支持下，正向物业租赁方面转型，其大股东表示在2008年前使公司拥有200万平米的物业。另外，存在资产注入预期的房地产品种，也值得高度关注，如果注入的资产质量和将来的盈利能力可观，必然将明显提升上市公司的盈利能力，如中粮地产、深南光、泛海建设、名流投资等。当然，奥运投资主题对北京地产股的刺激也是相对长期的过程，这类品种建议多关注金融街、北京城建、天鸿宝业、亿城股份、中国国贸等。 |
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| 作者声明：在本人所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的证券没有任何利害关系。本文观点仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 |
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