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| 来源： |
国都证券
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发布时间： |
2006年06月01日 14:26 |
| 作者： |
孙志敏
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关键词： |
地产股;国都证券
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1、房地产调控政策更加科学
在4月27日晚宣布人民币升息后近日又推出该《意见》，我们认为是中央政府对于当前房地产过热所采取的实质性、可操作性具体调控政策措施，对于防止投资过热、通货膨胀以及缓解日趋尖锐的能源、资源紧缺状况将产生深远的意义，是2006年宏观调控政策的后续措施之一（未完、待发）。总体上，调控政策已经日益体现出强制性和可操作性，同时一次比一次严厉、深入。对于保障国民经济平稳、平衡发展，推动房地产行业健康发展，《意见》采取的是短痛换取长期健康发展、避免长期金融风险的思想，更加注重市场经济规律作用。
2、注重解决结构性矛盾、管理方法更加成熟
《意见》中对于自住购房首付比例提高到三成，基本合乎我们前期三、四成的判断；同时对于不超过90平方米的中小户型住宅仍然维持原来的二成首付比例，以及建筑面积和土地供应“双70％”的强制性措施，体现了政府对于中低收入的居民购房采取保护措施，也体现了中央充分考虑中低档住宅供需紧张的结构性矛盾特征、对住宅房地产是“有保有压”、而不是一刀切的的态度，调控手段上更加注重规范和发展并举的思路，管理方法更加成熟。
3、坚决抑止投资、投机性购房的“非理性繁荣”
营业税强制征收，其中转让时限不足5年的住宅全额征收5%的营业税，非普通住宅期限超过5年的按相邻两次交易差额征收5％的营业税，只有期限超过5年的普通住宅转让是享受免营业税的。
此举严厉打击了投资性购房和投机性购房，将直接抑止目前价位的部分非自住购房需求和非理性房价泡沫，使住宅供需关系得以缓和，抑止短期住宅房价的快速上涨的“非理性繁荣”。
4、住宅价格周期性拐点将出现，坚决回避国内住宅房地产股票
我们维持4月中旬《住宅房地产公司短期进入风险区域》报告的观点：国内住宅房地产2006年下半年极有可能进入拐点，房地产市场的下降周期将在市场最狂热的气氛下来临；北京、深圳、广州、武汉等国内大中城市的房价将重演2005年3月份上海市房价急剧下跌的一幕；国内城市住宅房价将进入“齐涨－涨跌互现－齐跌”的第三阶段：齐跌；人民币升值的动力已经不足以抵御住宅房地产的周期性风险，建议减持、回避住宅房地产公司股票。
近期我们需要强调：宏观调控是导致国内房地产市场拐点出现的外因，但内因确是住宅房地产市场自身的房价泡沫已经非常显著（尽管国内有许多学者、名人不承认这个观点）。因此对于宏观调控不会阻止房价上涨趋势的观点，我们坚决反对。因为在目前的房价租金比和房价收入比的数据分析中（详见《住宅房地产公司短期进入风险区域》报告第1、2页），已经判断出目前房价泡沫显著是房地产周期拐点出现的主要原因，宏观调控的具体措施只是起到导火索和催化剂的作用。对于股票投资而言，宏观调控更多的是短期心理影响，因为实际效果需要时间来观察、考证；但是住宅房地产的周期风险是前瞻性的投资决策因素、必须正视。
5、房地产一分为二：谨慎乐观商业地产，回避住宅房地产
操作策略上，我们建议：一方面，我们继续等待政府后续的调控措施；另一方面，我们继续坚持回避住宅房地产开发为主的房地产公司的股票（包括“招万金”三家公司）。但是对于土地出让、商业地产（酒店、写字楼、商铺、仓库、娱乐场所）等房地产子行业仍然可以谨慎乐观，如金融街、陆家嘴、锦江酒店、中国国贸、小商品城等公司。
我们强调：2006年是否成为住宅房地产拐点的分歧仍然是市场争论不休的焦点问题；但是随着时间的延续，我们相信房价泡沫的最终结局将解开一切谜局，对于目前的分歧终会给予真实、科学的答案。
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