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| 来源： |
大通证券
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发布时间： |
2006年05月31日 09:30 |
| 作者： |
张亚梁
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关键词： |
地产股;大通证券
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在5月17日国务院召开房地产调控的常务会议后，一份由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》共计15条对房地产市场的调控细则，昨天终于颁布出台。这一细则，将会给中国普通老百姓购房带来哪些实惠？对房地产市场到底带来多大影响？对A股市场以及股市的房地产股又会产生什么影响？这一切，也就成了昨晚各网站最热门的讨论话题。
虽然此前的4月28日，在公布了提高贷款利率消息后，市场已经出现过大幅低开后的收高走势，但是对于本周二，沪市大盘跳空6个点，G金融街跳空4。82%、G华侨城跳空2。48%的开盘，市场多少还是有些感到意外。最终，两市大盘都上涨了0。5%左右，其中深综指还创了此波行情新高；而G金融街是上涨6。42%、G华侨城上涨7。15%，沪市的地产指数上涨1。55%。为什么，市场在又一次面临利空消息面前，走得还是如此之强？毫无疑问，这归根结底说明市场依然还处于强势当中。但是，难道这15条调控细则真的对地产行业和地产股不会产生影响吗？
针对房地产市场存在的问题，这次九部门的《意见》突出了调整供应结构、稳定住房价格的主题，紧紧围绕解决普通居民的住房需求，在保持调控政策稳定性和连续性的基础上，进一步细化了各项规定，适当加大了土地、税收、信贷政策的调节力度，同时，有针对性地强化了进一步整顿规范市场秩序、引导住房消费的相关措施。在15条调控细则中，核心内容有：近期经济适用房建设目标9月底前公布；90平方米以下住房须占项目总面积七成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人房贷首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。其目的就是要传递政府调整住房供应结构、稳定住房价格，抑制投机和投资性购房需求的强烈和明确信号。为此，人民日报本周一以“地方政府切莫助推房价疯涨”，特别是本周二以本报评论员“确保房地产调控措施落到实处”连续两篇社论式文章配合发表。这当更是应该引起市场的高度重视。
虽然此前市场对于此次出台的房地产调控政策多少已经有所消化和预期，并且房地产股票近一个多月的表现也明显落后于大盘，但是由于此次出台的细则具有较强的针对性和可操作性，如果在未来能够真正落实到位的话，笔者认为，这将不但是将产生比较大的负面心理压力，而且对整个房地产市场产生实质性的影响。地产行业的影响决不会是今天盘面表现的那么简单。
从短期看，房地产公司将面临着成本高启、房价停滞甚至下跌、毛利率下降的压力。但从长期看，对于一些优质房地产公司的业绩影响会小一些，混乱市场经过整肃后，将有利于大型房地产公司做大做强，所以地产股的走势出现分化也将是必然。而对于一些经营商业物业、出租物业或者具有核心经营模式的地产股影响会最小，这也就是今天G金融街和G华侨城逆势走高的原因所在。但是对于一些带有炒作性质的缺少核心竞争力的小地产公司，未来受到的冲击最大。
当然，由于人民币升值预期的因素将在较长时间存在，从而决定地产股在今后较长时间都将成为主力资金的关注重点。调控的利空与人民币升值利好，这一正一反两大因素将不断影响地产行业，从而长时间影响地产股的走势。笔者认为，短期内政策调控的风险将远远大于人民币升值的利好，近期地产股将难以走出持续上涨的行情，并可能以阶段性调整为主。
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