区域型房企相继赴港IPO,港龙地产正式递交招股书

  10月23日,港龙中国地产集团有限公司(下简称“港龙地产”)向港交所递交了招股书。这是近日,继安徽三巽集团之外,又一家递交招股书的区域型房企。

  资料显示,港龙地产于2007年在常州成立,专注开发主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业业务,已扩展至长江三角洲地区周边城市,包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市,并在2018年进如上海以及河南省和贵州省多座城市。截至2019年7月31日,港龙地产拥有56个开发项目。

  根据招股书显示,港龙地产的收益来自4个城市的9个开发物业的物业开发及销售。2016年——2018年,港龙地产物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿万元、16.6亿元,复合年增长率为87.5%。2019年前6个月,公司物业开发及销售收益为5.9亿元。

  在2018年收入暴涨的同时,港龙地产多项本钱数据也大幅增加,其中一般及行政开支自2017年的2990万元增加201.6%至2018年的9010万元;销售及营销开支自2017年的1830万元增加234.0%至2018年的6100万元。

  此外,港龙地产的负债总额从2017年末49.45亿元大幅飞升至2018年末的87.4亿元。在经过6个月后,截至2019年6月31日,负债总额已增加至116.62亿元。而其2016年——2018年的资产负债比率分别为17.0%、98.8%、122.1%,2019年前6个月为153.9%。

  蓝鲸房产注意到,此前,10月17日,安徽房地产企业三巽控股集团有限公司(下称“三巽集团”)在港交所披露了IPO招股书。与港龙地产一样,三巽集团也是一家区域型企业,其约有90.6%的土储分布于安徽省。

  同时,这家企业的业务体量不大,营收规模业也有限,招股书显示,2016-2018年,公司营收分别约为5.4亿元、2.6亿元、7.2亿元。期内溢利分别约为5599万元、387万元、4499万元。

  中小房企扎堆赴港上市,这种现象在2018年尤为突出。业内分析指出,扎堆赴港上市的背后或突显出中小房企的融资困境。

  2019年,自5月银保监会下发“23号文”开始限制银行和信托融资后,房地产融资渠道步步收紧,信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出。严苛的政策环境下,房企融资呈下滑趋势,融资成本也不断走高。

  阳光城执行副总裁吴建斌称,今年是他从业以来融资最艰难的一年。他说:“今年许多融资工具都不能用了,出现了融资成本两极化,评级高的房企融资成本比较低,期限长,算是合理;而评级较低的公司融资成本继续高企。所有房企,特别是中小型房企经历了非常艰难的一年,能活下来都不易。”

  不断收紧的融资环境对中小房企颇为残忍。此前,根据人民法院公告网的数据显示,截至7月24日,2019年全国274家房地产企业发布破产公告。而就在10月22日,蓝鲸房产获悉,河北房企秀兰集团发表公开声明,直言近期在资金周转遇到问题,向全体业主致歉,并承诺绝不破产甩包袱。而在此之前,上海三盛宏业也传出资金链断裂的消息。

  秀兰集团在声明中表示,秀兰集团在资金周转等方面上遇到了一些问题和困难:一是集团楼盘销量下行,经营性现金流大幅减少。二是国家调控收紧,阶段性融资难度加大。三是出于长远发展考虑,集团招拍土地占压了大量资金。四是集团斥巨资实施的战略布局调整,短时间内未能收获预期收益。

  对于小房企来说,上市或许可以打通融资渠道,改善财务结构,但如何做好核心业务,提高估值、提振投资者信心是房企上市后更该考虑的。

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