国瑞置业:土储1670万平米 2019年稳中求进高质量增长

  3月28日,国瑞置业(代码02329.HK)公布了2018年年度业绩公告,2018年1-12月,公司实现营业收入66.13亿元,纯利15.69亿元,每股基本盈利22.70分。得益于出色的管控水平,公司保持着毛利率39%,净利润率24%的良好成绩,均处于行业较好水平。虽然受调控政策、融资成本上行、结算周期等因素影响,公司营收和净利润指标不及预期,但公司合约销售金额、投资物业收入和土地储备等方面仍然表现强势,尤其是合约销售额,达到219亿元创历史新高,同比增长47%。

  值得一提的是,公司持有型物业收入较上年有较大增长,实现租金收入5.1亿元,同步增长涨64%,作为国瑞置业发展的重要一翼,持有型物业良好的成长性,使得公司既可以通过开发型物业实现较高收益和现金回流,又能通过持有型物业带来稳定收益和升值空间。

  董事会建议年末派息每股5.64港仙,派息总金额达人民币2.2亿元,在股东周年大会上获批方可实施。

  合约销售同比增长47%

  一线及周边城市表现亮丽

  2018 年,伴随着“房住不炒”理念的深入和调控的持续深化,全国商品房销售增速继续放缓,报告期内国瑞置业顺应形势变化,采取灵活的策略推进销售快速增长,全年合约销售额达人民币219亿,同比增长47%;销售面积共约130万平米,同比增长43%;销售均价约16,800元/平米,同比升3%。据统计,2018年国瑞置业在全国17个城市有在售项目30多个,集中在京津冀、长三角、珠三角及粤港澳大湾区中的一线城市和热点二线城市,按区域贡献看,京津冀区域贡献率占比约六成,长三角及珠三角的贡献率分别约为20%。国瑞置业旗下北京佑安府、北京国瑞熙墅、苏州国瑞熙墅、永清国瑞生态城、铜仁国瑞生态城、佛山国华新都、海口国瑞城、崇明国瑞·瀛台、汕头国瑞园等销售型物业销售良好,其中北京国瑞·福瑞园,开盘即售罄,销售火爆。

  由于预售证发放受到调控的影响,2018年末北京项目入市的项目热销,已锁定待结转销售额约为250亿元,为公司2019年的业绩提供了充分的保障。公司预计2019年,合约销售额同比增长超过30%。根据公司2019年一季度业绩快报,期内公司实现签约销售总额约人民币76.57亿元,同比增长276.6%。为整年业绩实现良好开局。

  租金收入增长64%

  积极推进北京深圳旧改

  作为国瑞置业发展战略的重要一翼,持有型物业能够为公司提供长期稳定的回报。国瑞置业近年来租金收入稳步增长,报告期内,集团总租金收入为5.1亿元,较去年同期增长64.4%。除了写字楼等成熟物业租金逐年的自然增长,2018年北京哈德门中心新投入运营,贡献租金收入1.5亿元。

  截止2018年,国瑞置业投资性物业估值总额近200亿元。公司在北京、深圳等7个重点城市核心地段拥有11个投资物业,总规划面积约96.45万平米,其中北京运营面积占比约为62.8%。其中,国瑞购物中心位于北京核心商业区之一的崇文门商圈,是该区域知名的时尚集聚地,哈德门广场与国瑞购物中心相毗邻,曾获得中国百城建筑新地标项目。

  在租金保持连年稳步增长的同时,公司还在北京、汕头、潮州以及深圳共拥有约1067万平开发面积的以及土地及旧改项目,随着这些项目的推进,将进一步增厚公司的业绩回报。

  在粤港澳大湾区的地理核心深圳,公司在龙岗西坑社区推进城市更新项目,项目规划建筑面积约3百万平方米。目前公司已完成西坑社区内土地权属、常住人口、建筑物信息等普查工作,并已完成区域内产业研究、城市更新规划研究方案和意愿征集。一期项目范围53万平方米,规划建筑面积约120万平方米。项目已于2018年12月取得龙岗区政府领导小组会批准,同月完成计划公告,获准纳入《二零一八龙岗区城市更新计划第九批计划》完成立项,后续将启动其他单元的立项工作。

  公司在北京祈年大街的一级土地开发项目在2017年9月开始推进,据悉该地块位于北京中心区祈年大街西侧,距离天安门广场一公里以内。项目规划建筑面积约47.43万平方米,由五幅土地组成。截止2018年12月,祈西项目1号地已完成协议转让,4号地已完成拆迁并取得房管部门确认完成结案,5号地居民拆迁业已完成,剩余两户事业单位待拆。总体拆迁量已完成93%。

  由于参与旧改的地理位置极为优越,一级开发及旧改项目将为公司带来可观的收益,手握大量一线城市核心土地资源的国瑞置业价值亟待重估。

  土地储备达1670万平米

  预计总货值逾人民币1300亿

  在土地储备上,国瑞置业积极拓展融资渠道,采用多样化拿地策略,立足京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群,重点关注一带一路沿线的中心城市,为未来的业务发展奠定坚实的基础。截至2018年年底,公司土储主要分布京津冀、长三角,及泛珠三角地区,主要分布在核心的一二线城市。2018年国瑞置业通过招拍挂新增3幅地块,分别是位于北京、无锡和贵州铜仁,总建面为211.20万平方米,其中贵州铜仁项目土储达187.2万平方米。国瑞置业还通过收并购方式在京津冀、粤港澳大湾区及“一带一路”区域新增9个合作项目。截止2018年12月31日,公司土地储备总规划面积达1673.23万平米,同比增长97%,平均土地成本约为2800元/平米,对应的潜在货值超过人民币1,300亿。

  2019年,国瑞置业预计新增可售资源可超过500亿。国瑞置业纯新盘项目有北京国风长安、北京山屿湖、佛山西樵国瑞华庭、无锡茂瑞府、海口云龙项目等,新盘总可售资源可达160亿。考虑到公司2018年有大部分未结转收入,将在2019年及以后直接确认收入和利润。充足的预收款项很大程度上对公司未来的业绩增长,提供了强有力的支撑。

  一线城市由于持续的虹吸效应,新增人口的需求依然存在,资源聚集优势明显,加上库存较低,新增土地供应有限,因此对于房地产的强劲需求会长期存在。未来,国瑞置业将把握机会,除了“招拍挂”已经之外,利用多元化的土地获取方式,通过合作并购等多种渠道,不断增加优质的土地储备,以较快速度完成销售的跨越式增长。

  利润率持续处于行业较好水平 未来瞄准城镇化

  国瑞置业的毛利率水平多年来都位于行业较好位置,出色的毛利率表现得益于优质的管控水平和营销管理的持续优化,2018年,公司实现毛利率39%,归属股东净利润率达到15%,均持续处于行业较好水平。

  值得一提的是,公司的杠杆比率大幅改善。截止2018年12月31日,公司净资本负债率同比下降55个百分点。报告期内,国瑞置业获得多个行业内奖项,在中房协2019中国房地产开发企业500强中名列第91位,荣获中国房地产上市公司百强第69位,经营绩效5强,克而瑞2019年一季度中国房地产企业销售百强第66位,并获得证券时报2018“金翼奖”最具成长港股通公司。

  在对行业的趋势判断上,国瑞置业认为,国内房地产产业有三方面需求,首先是总书记提出的实施乡村振兴战略,新时代的美丽乡村新农村建设将解决农民的人居环境和住房需求。第二,保障房、公租房将解决一、二线城市中低收入人群的住房需求。第三,随着新型城镇化的快速发展,返乡置业的需求日益凸显,在热点城市周边,将分享城市化红利。因此,可以预见未来十年,中国房地产市场仍然存在较大发展空间。

  这一观点与国家发改委于2019年4月8日公示的《2019年新型城镇化建设重点任务》具有极高的契合度。本次城镇化目标的设定,明确提出要“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”、“实现常住人口和户籍人口城镇化率提高1个百分点以上”。此外,文件还提出要加大城镇化推进力度,分层放松落户制度。2019年重点任务在人口落户实施措施、租赁住房落户方面有所改变。首先,城镇就业的农业转移人口落户方面2019年的措施按照城市常住人口数量级划分逐步取消落户限制,取消落户限制的范围进一步加大。其次,2019年超大特大城市落户积分政策向社保缴纳年限和居住年限分数倾斜,此项政策调整在一定程度上放松了超大特大城市落户的难度,鼓励长期工作和居住人群落户。第三,重点任务明确提出允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,给予租赁住房的常住人口更加宽松的落户政策。

  有机构认为,未来城市发展将更加分化,优质的资本和企业可以获得更多参与城镇化发展的机会。布局优质区域和具备成功城镇化开发经验的开发商或将在2019年的城镇化发展趋势下在销售、土地和资金资源方面更具竞争优势。

  在房地产行业发展的新阶段,国瑞置业将积极探索与村集体进行合作开发,实现乡村居民与企业共赢,同时将传统房地产开发与智慧制造相结合,打造智慧新城。国瑞置业也将顺应租赁并举的政策,重点围绕一线城市选址,探索租赁住房业务。

  未来,国瑞置业将坚持区域深耕策略,采取积极灵活的销售政策,以不断改善的产品结构和优秀的产品品质吸引更多客户,大力促进销售的同时加强销售回款的力度,重点调整债务结构,降低融资成本,提升核心竞争力,保证未来业绩的可持续增长。(CIS)

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