房企投资回归基本面 景瑞控股优势明显

  进入2019年,对房地产企业偿债压力的焦虑情绪便开始愈演愈烈,而且近日地产公司股价的闪崩事件,让房地产板块的投资氛围更加草木皆兵。近日景瑞控股(1862.HK)发行的2020年到期的1.5亿美元票息13%的优先票据便又引起广泛关注。偿债潮真的把房企逼入了绝境吗?笔者认为大可不必如此慌张。且不说进入新年以来内房股一直保持着稳步上升势头,对于像景瑞控股这样基本面向好的房企来说,偿债风险其实已被降到最低。

  首先,我们来看下景瑞控股的票面利率是否真的高?债券利率的高低还是要看公司的信用评级,景瑞控股最新的穆迪评级为“B”级,对比近期同评级地产公司的发债利率来看,有2年期达15.5%的利率,景瑞控股1.5年期的13%票面利率处于低水平。其次,景瑞控股2019年境外美元债没有刚兑,此次发行票据,筹得的资金并非全部用于再融资,也会更多支持业务的发展。此外,从景瑞控股的业务布局可以看到,其开发型物业集中在一二线城市,安全边际高;持有型物业都在一线城市的核心地段,2019年将陆续全面开业,届时能提供稳定的现金流。

  而仔细研究景瑞控股后可以发现,景瑞控股是一只非常值得投资的内房股。

  作为全国TOP 50的房地产企业之一的景瑞控股,自2016年开始深耕核心一二线城市,高度聚焦四大核心城市群。目前公司的土地储备主要集中在以上海为中心的长三角区域、环渤海区域的北京和天津、华中区域的武汉和重庆,并挖掘珠三角区域的机会。截至2018年8月底,公司总货值770亿元,其中可售货值709亿,权益总货值437亿元,97%都分布在一二线城市。而从2018年上半年的合约销售来看,一二线城市占比亦达到96%。除了能在一二线城市充分享受到了这些房价上涨带来的机会外,该种布局策略也为公司提供了健康的资金回款和优秀的盈利能力,2018年中期,公司签约回款率达到90%,销售毛利率亦从2014年的17%提升到2018年中期的25%。

  也正因为景瑞战略布局的调整,在去年的政策调控高压下,景瑞控股的业绩仍能强劲增长。截至2018年中期,集团签约销售额约为95.25亿元,较去年同期大幅上涨49.8%,合约销售单价则同比上升67.4%。而根据其日前公布的2018年全年销售数据,公司累计合约签约销售额约为252.36亿元,同比增长37.35%,合同销售均价约人民币21,727元/平方米,位于行业的前列,较2017年的18,177元/平方米的销售均价增长约19.5%。在公司1月7日发布的盈喜公告中,公司预期2018年净利同比增长约20%至30%,提前确定年度业绩利好。

  在不断扩张的背景下,公司的负债水平保持在健康状态,公司的融资平台更加多元化,债务品种也在进一步优化。截至2018年中期,公司有息负债总额仅为176亿元,公司银行借款占比上升到44%,而公司债券部分占比则下降至14%。由此带来的直接好处就是公司的融资成本近年来持续下降,从2015年的9.58%下降至2018年中期的7.32%。

  此外,银行给予景瑞的授信额度从2017年底的158亿跃升到2018年底的约261亿,公司旗下全资子公司锴瑞投资发行规模不超过6.9亿元的类reits——京沪办公物业资产专项计划也已经正式在上交所获批,可以看出公司融资渠道的畅通和融资能力也在逐渐增强。

  对于景瑞控股来说,除了近期业绩盈喜的利好之外,景瑞在派息上的慷慨程度也或能成为短期值得把握的投资机会。景瑞控股2017年每股派息0.25港元,派息比率高为33.49%,在香港内房股板块遥遥领先。若景瑞控股2018年能维持此派息比率,则每股至少派息0.3港元,以1月31日的收盘价2.13港元来计算,公司股息率高达14%,为公司股价带来较大的安全边际,有着比其他公司更为确定性的投资收益。

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