融创核心净利增长近400% 抗风险能力成为战略重点

  林静/文

  投资者报

  近日,融创中国(01918.HK)公布2018年中期业绩。今年上半年,融创实现营业收入465.8亿元(人民币,下同),同比增长215.3%;归母净利润63.6亿元,同比大涨389.3%,归母核心净利润66.1亿元,同比大涨391.8%;毛利润115.3亿元,同比增长251%,基本每股盈利1.45元,同比大涨245%。

  上半年,融创始终以现金流的绝对安全作为经营宗旨,坚持“强运营、控投资、降杠杆”,继续将战略优势转化为优异财务表现。

  融创连续几年跨越式增长已然构筑起规模的护城河,并实现了全国的均衡布局。伴随着市场趋势的改变,融创适时做出策略调整,接下来将“严控投资、稳健经营,构筑更为牢固的护城河”。

  融创中国董事会主席孙宏斌在业绩发布会现场表示:“2016年10月,我曾经说过,这次宏观调控的严峻程度是不可想象的,会改变购买预期。目前我们仍然判断,宏观调控政策在短期内不会放松,因此我们仍非常小心谨慎,2016年10月到现在几乎没有在公开市场拿地,现在还是如此,安全是第一位的。”

  业绩呈现全面开花

  身处严厉的房地产调控,仍然实现业绩快速增长,得益于融创具有前瞻性的研判能力和精准的战略布局。

  2018年上半年,融创归母净利润63.6亿元,归母核心净利润66.1亿元,同比增幅分别达389.3%及391.8%。

  净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数,融创这两项指标接近400%的涨幅,是公司有史以来取得的最高同比增幅。观察整个行业,这样的增长幅度即使在TOP10房企中亦是名列前茅。

  这标志着融创在过去几年精准的战略布局之后,已步入收获周期。连续三年合同销售金额实现稳健跨越式增长是融创盈利增长的根本。

  再看其余财务数据,皆是全面开花。数据显示,融创中国于2016年实现合约销售1506亿元,同比增长120%;于2017年实现合约销售3620亿元,同比增长140%;今年上半年,实现合同销售金额1915.3亿元,同比增长76%;截至今年前7月,融创完成的合同销售额已达2254亿元,完成全年4500亿元销售任务50%以上,因此,融创超额完成全年既定销售目标是大概率事件。

  融创中国的利润率稳步提升,则是盈利大涨的另一个重要因素。值得一提的是,今年上半年,融创的销售毛利约115.3亿元,同比增长约251.0%,毛利率快速提升至约24.7%。如果剔除销售成本中包含业务合并收益对应的收购物业评估增值带来的影响,融创的实际毛利率为34.1%。

  “这在业内是很高的水平。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在业绩发布会上表示。

  过去几年,融创在战略上寻求规模的增长,采取并购方式快速获得项目,而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源,这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕,以及公司运营水平的提升,利润率也将回归正常水平。

  优质土储保驾未来增长

  作为房地产行业中知名的并购之王,融创在如何获取低价优质的土地储备方面拥有别人“学不来”的独门秘籍。更为重要的是,通过并购获得的大量低成本土地储备,为公司将来的发展奠定了坚实基础。

  今年以来,融创进一步提高拿地标准,控制拿地节奏和规模。截至报告发布时,合计获取土地总建筑面积2920万平米,权益建筑面积1545万平米,平均土地成本仅为3620元/平米,为近年来获取土地均价的新低。

  截至2018年中报发布,融创拥有土地储备总计2.31亿平方米,其中大部分是通过并购获取,超过92%位于一二线及环一线核心城市,土地平均成本仅为4470元/平方米。对应上半年超过16000元/平方米的销售均价而言,融创可运作的利润空间十分丰厚。

  “今后我们的投资还是以核心城市、核心地段为主,这个方向不会改变。同时,我们的杠杆率负债水平会在明后年持续下降,净资产水平会持续提升,这是公司未来两三年的发展方向。” 汪孟德表示。

  下一阶段,融创拿地会持续遵循谨慎原则,即很少在公开市场招拍挂拿地。“我们今年上半年继续提高拿地标准,拿地必须保证IRR高于50%,项目净利润率高于15%。”汪孟德强调。

  孙宏斌曾公开表示,房地产企业最大的风险在于拿地偏贵。因此,融创在具体的运营中,始终坚守着“不买贵地”的准则。2016年底,国内不少城市的土地炙手可热,融创悄然启动内部预警机制,不再参与公开的土地拍卖,避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。

  融创现有土地储备可提供的总货值高达3.29万亿元,其中92%集中在一二线及环一线城市。货值充足、布局健康且高质量的土地储备,足以支撑公司在未来多年内保持行业龙头企业的地位。

  不追求多元化只做好主业

  与其他房企追求业务多元化发展有所不同,孙宏斌在业绩发布会上表示,目前融创是以做好主业为主。

  孙宏斌表示,“目前融创没有压力,我们的土地按照政府限价卖也基本都是挣钱的。未来,我们还是希望提高团队能力,为下一阶段发展做准备。”孙宏斌在交流中反复强调安全第一,要保持规模难度不大,这两年将把重点放在安全。

  “我觉得,只要主业做得好,就没必要多元化。我们在住宅之外,有了文旅就不需要去考虑其他多元化。融创现在是双板块,而文旅板块是需要长期培育的,而且门槛也挺高。当然我们也会看其他消费升级的板块。”孙宏斌说道。

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