佳兆业风波影响渐退 房企海外融资热再涨潮
来源:第一财经日报 发布时间:2015年06月03日 06:37 作者:吴斯丹
  佳兆业风波曾一度“吹冷”内地房企的海外融资潮,但随着货币政策的逐渐宽松及调控政策的逐步放松,中国房地产市场出现回暖迹象,海外融资环境也随之有所改善。

  《第一财经日报》记者梳理公开资料发现,今年前4月,只有少数几家较大规模的内地房企成功在海外发行债券,如恒大地产、碧桂园、远洋地产。而进入到5月份,越来越多的中小型房企也开始抛出了海外发债的计划,如中国奥园、雅居乐、花样年控股等。

  房地产与金融资深评论人士黄立冲对本报记者表示,市场资金面充足推动中国房地产的回暖,开发商现金回笼加快,违约风险降低,加上佳兆业为代表的房企负面影响下降,使得海外融资渠道变得更为顺畅。

  但从明年开始,内地房企将迎来海外债券到期高峰,一些中小房企如果不能持续改善经营状况,其信贷状况可能会变得更差,违约风险也将升高。

  海外发债、配股骤增

  5月是今年内地房企海外融资的一个分水岭。

  在此之前的4个月内,内地房企的海外融资陷入冰点状态,尤其是佳兆业海外债券违约事件发生后的那段时间。

  按照往年惯例,房企往往喜欢在1月进行海外发债,以增加这一年的资金宽裕度。去年1月就有10多家房企发行海外债券。

  受到佳兆业事件、美国结束量化宽松、美元对人民币的强势反弹影响,今年年初房企在海外的融资成本和难度双双提升,很多房企推迟了海外融资的计划。

  根据克而瑞研究中心监测的数据,1~2月,只有恒大地产、绿城中国、世茂地产、碧桂园、远洋地产5家大型房企成功在海外发行债券,金额共计256.1亿元人民币,同比减少39.2%。

  3~4月,仅有景瑞控股、时代地产2家房企发行海外债券。其中,景瑞控股发行的1.5亿美元3年期优先票据,利率高达13.25%。

  不过,进入5月下旬,这种糟糕的状况开始发生变化,房企海外融资的活跃度逐步提升,宣布海外发展的中小企业明显增加,发债利率逐步走低。

  先是中国奥园,于5月18日宣布拟发行3年期的2.5亿美元优先票据,利率为10.875%。

  紧接着,雅居乐于5月21日发布公告称,将发行5年期的5亿美元优先票据,利率为9%。

  随后,花样年、旭辉控股同时于5月27日相继宣布了海外融资计划。花样年将发行3年期2亿美元优先票据,利率11.5%;旭辉控股将发行5年期4亿美元的优先票据,利率7.75%。

  这几家房企此番海外发债都有一个共同目的:对现有债务进行再融资,也就是“接新钱换旧债”。

  鉴于房地产行业是资金密集型行业,使用金融杆杆较多,债务再融资是维持资金流稳定的重要手段。

  除了发债之外,内地房企也积极利用香港上市平台进行扩股融资。

  5月27日,旭辉控股在宣布海外发债计划的同时,还公告将以先旧后新方式配售6亿股,占扩大后已发行股本约9.04%。配售价每股2.2港元,较5月15日收市价2.5港元折让12%。

  5月29日,恒大地产也发布公告,宣布将配售8.2亿股新股,配售价5.67港元/股,占扩大后公司已发行股本约5.25%。公司拟将认购事项估计所得款项净额约46亿元用作偿还债务及一般营运资金。

  风险仍存

  楼市回暖、资金面宽松,被认为是海外融资环境改善的主要原因。

  评级机构穆迪6月2日指出,随着2014年下半年以来货币与调控政策逐步放松并发挥作用,未来12个月中国房地产销售额将改善2014年的下降趋势,并实现温和增长,同比增长0%~5%。

  标准普尔信用分析师李国宜表示:“2015年4月很多大型开发商的销售增长,信托融资成本和按揭贷款利率下降,一些投机级发债人重新发债筹资。2015年下半年开发商可能迎来复苏。”

  全国房价也开始止跌回升。中国指数研究院的最新数据显示,5月,全国100个城市住宅均价环比由跌转涨,上涨0.45%。其中一线城市涨幅尤为明显,深圳、上海房价分别环比上涨2.68%和2.32%,领跑全国。

  在黄立冲看来,一系列降准降息等货币宽松政策之下,国内的资金面充足,推动了房地产市场的回暖。尤其是在一二线城市,开发商现金流回笼加快,违约风险大大降低。

  而近期香港股市的热火朝天也为房企配股提供了良机。黄立冲说,牛市之下,内地房企配股难度降低,配股集资后,资本充足率提升,对外借贷能力也将得到加强。

  一位业内人士则表示,此前佳兆业违约引发海外融资环境变差,但从当前的情况来看,佳兆业的政治风险正在逐步降低,行业中也未出现其他类似案例,在一定程度上打消了海外投资人的顾虑。

  “接下来一段时间将出现内地房企海外融资的密集期。”黄立冲说。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出,毕竟相对于信托、基金等融资方式,海外融资的优势仍然明显。

  不过,行业中的风险依然暗涌。

  标准普尔提供的数据显示,明年,境外债券到期规模同比增长将超过一倍至60亿美元左右。2017和2018年到期规模将分别升至80亿美元和100亿美元。

  “若开发商要满足2016年及之后大规模境外债券的再融资需求,房地产业的经营状况需进一步持续改善。受资本流动和外汇波动影响,境外市场的信贷状况可能迅速变差。”标准普尔认为。

  李国宜分析,此前房地产行业一直严重依赖债务融资支持自身增长。对部分陷入困境的发债人而言,可能无法发股筹资,被收购可能成为其生存之道。

  黄立冲也认为,接下来中国房地产行业将出现严重分化,大型房企现金流持续向好,中小房企尤其是没有上市的房企可能面临资金链断裂的困境,行业整合趋势明显。