抚顺、镇江、秦皇岛……远洋地产，正在撤离这些三四线城市。

　　日前，远洋地产（03377.HK）公布的2014年年报显示，去年共出售9个项目。秦皇岛的海世界、抚顺的远洋城、上海的香奈印象及杭州的大河宸章，去年年末已经被剥离。

　　被剥离的存量土地面积达到600万平方米。为执行三四线撤离计划，让剥离项目更易被交易方接受，个别一二线项目也被纳入剥离资产包。据公开材料，远洋战略布局的16个城市中，三四线目前仅余中山黄山两城。

　　有退亦有进。到去年年底，远洋地产土地储备中三线城市的面积占比已由2013年的24%降至11%。另外，从去年年初至今年2月，远洋获取20个新项目，总规划面积约789万平方米。按面积划分，95%新购项目在一二线城市，三线城市仅有5%。

　　土地储备大调整，背后是远洋地产总裁李明对三四线城市存有担忧。在他看来，一线城市房价还将上涨，二线城市有涨有跌，“三四线城市，就是一个字，跌。供需失衡主要在这些地方。”

　　将结构彻底调整到位，目前尚余大概1/3的进度，这是今年远洋要做的四件事之一。第二件事，是要控制三项费用绝对值，加大四项建设（前期、建安、基础、配套）费用控制。第三，加强现金流管理。第四，加快新业务拓展。“要有现金流的销售，不要没现金流的指标。”李明透露，今年远洋将以现金流为重要考虑，来确定营销安排。内部考核体系做出重大改变，未向所有公司下任何指标。但现金流在考核上，却更受重视。

　　大举撤离三四线，远洋正以高度的危机意识，进行着战略的调整。

　　大动作

　　近年，远洋的土地储备总量在持续减少。2011年，远洋地产土地储备面积2398.9万平方米。2012年，土地储备减至2296.9万平方米，当年购入3幅土地，位于大连、抚顺、深圳。2013年，购入4幅土地，总土地储备减至2135万平方米。

　　到2014年，这一趋势并未改变，总土地储备降到1988万平方米。但伴随着“换仓”的悄然开始，远洋出现了“大动作”：剥离600万平方米土地，购入700多万平方米土地。

　　去年11月5日，远洋地产将秦皇岛、抚顺、镇江、大连、杭州、上海等9个项目出售予控股公司盛洋投资旗下的基金，作价28.24亿元。此举，意在剥离非核心业务及销售较慢、毛利率较低，或位于三线城市不再为集团未来重点发展的项目。

　　同房地产行业发展特征一致，毛利率下降也困扰着远洋地产。2011年远洋地产毛利率为 31%，2012年27%，2013年降至24%，2014年降至历史低点的21%。李明解释称，原因是产品结构问题，接下来会改善。

　　改善举措，是大举换仓。去年年初至今年2月份，远洋地产除了剥离600万平方米三四线土地，还大举拍下20个项目，新增789万平方米土地。按面积算，新增土地41%位于一线，54%在二线，仅5%在三线城市。

　　据记者了解，上述789万平方米新增土地，在远洋拿地中首要指标就有毛利率，内部决策这一指标已经超过26%。

　　远洋内部也进行了城市布局的重新划分，形成了四个事业部：第一事业部是京津冀；第二是东北区域，涵盖大连、沈阳、长春等；第三华东和华中；第四华南。

　　李明坦言，2015年远洋将坚持在已有城市进行深耕，并将继续坚持在土地储备上的投资策略，就是坚持投资标准、深耕已有区域、项目规模适度、与开发能力相匹配购置土地这四项原则。同时，争取参加每一块土地的招投标。

　　3月17日，杭州国土局拍出丁桥单元R21-15宅地，仅远洋一家单位参与竞价，由远洋以4.45亿元底价竞得。“在杭州以底价拿到了一块地，这就是耕耘的结果。”李明说。

　　挣钱、借钱与省钱

　　去年，远洋地产协议销售额达到401亿元，同比上升12%。到去年年底，已经锁定待结转协议销售额474亿元，将在2015年及未来年度入账。谈起今年的目标，已安排730亿元可售货量的远洋却略显保守：不低于去年的销售指标，预计增长5%左右。

　　这一目标被质疑保守，李明解释称，很多企业完成高销售的代价，是影响了现金流。远洋要围绕现金流做事儿。“2015年，远洋地产在销售上的策略仍是以调整结构为主，销售额与两个因素息息相关，一是围绕现金流控制销售节奏；二是看今年市场回暖的速度。”远洋方面称，因存货结构的原因，上半年，远洋地产预计完成销售指标的30%，下半年完成70%。

　　挣钱和借钱密切关联。远洋采取几点措施应对现金流和负债：一是以现金流的状况安排销售节奏，让销售能保证现金流；二是内部考核体系重大改变，对现金流状况加强考核；三是作为铁律，要控制负债规模总体不增长。

　　截至2014年12月31日，远洋地产的总贷款额度达456.04亿元，同比上涨29%，是其现金资源总额163.36亿元的2.79倍。同时，由于贷款增加，净借贷比率（贷款总额减去现金资源总额再除以权益总额）达到66%，为2009年以来的最高值。

　　除了控制负债规模，远洋还做的工作，是调整负债结构。去年7月，远洋发行5年期和10年期两笔美元债券，有担保票据息率分别为4.625%和6%，债券总额共12亿美元；今年1月，远洋再发行5年期和12年期两笔共12亿美元的债券，票息分别为4.45%和5.95%。四笔债券，比同期银行五年期以上贷款利率还低，过去远洋内债多外债少的局面得到缓解。

　　记者注意到，2013年远洋地产境外债务占23%，境内占77%。到2014年底，境外境内债务比例变为34:66。同时，2013年两年内短期有息负债比例55%，两年以上长期有息负债比例45%。通过调整，2014年数字反转为45：55。如算上今年1月份的美元债券，境外贷款占比将达到43%，融资成本也将降到6.4%。

　　能挣能借，还要能省。除了节约财务费用、行政费用和营销推广费用外，1/4房源为精装修的远洋，在销售价格持平，地价上涨的情况下，还将每平方米建设成本由2013年的5100元降到2014年的4700元。

　　降低成本，远洋主要在做三件事：调整产品结构，缩短产品线，精力集中在三四类产品线上；成本透明，通过信息系统把不同项目的成本都晒出来；合约管理，重点关注“营改增”问题。

　　远洋地产设有产品营造事业部，除了有建筑、设计、装饰、园林等业务新近并入外，也将应对“营改增”问题。李明说，过去大量合约有很多分包单位，分包工程很难抵销项税，如果管理不好，将增加企业3-5个点的成本，这对企业管理是巨大挑战。

　　有限多元化

　　从2013年底开始，远洋花了1年多时间，研究2015年-2020年的四期战略。按照远洋地产的四期战略规划，须由“以产品营造为中心”的增量开发，转向“以客户需求为中心”的综合运营，构建“四元业务”格局。远洋内部，称之为“有限多元化”。到2020年业务收入将达到800亿元规模。

　　按照构想，未来四元业务资产配置比例是“四三二一”，40%在住宅开发业务上，30%在不动产投资运营业务上，20%在房地产金融业务上，10%在客户服务业务上。

　　除传统住宅外，2014年投资类物业总收入首次超过10亿元，达到11.3亿元，较2013年上涨28%。按照战略，不动产投资业务将立足一二线城市，以写字楼和综合体为主，现有与新建投资物业在2020年有望达到35亿元收入。

　　远洋共有3个购物中心，北京未来广场、未来汇、天津未来广场。综合体则有颐堤港、成都远洋太古里，出租率前者超过85%，后者73%。去年8月，远洋又和台湾新光集团拿下通州商务区项目。李明介绍说，综合体未来还会和太古、新光进行合作，联合投资开发和经营。写字楼方面，则是远洋为主。

　　在未来的房地产金融业务里，盛洋投资将会发挥作用。远洋内部，盛洋投资被视为小规模投资平台，独立运作，且会保持独立的上市地位和经营权。其重要任务是研究房地产金融，如何以轻资产模式来经营房地产基金，为股东提供更高回报。

　　远洋方面对盛洋有两个定位：一是海外投资业务，目前远洋海外投资业务都在这个平台上运作；另一个是房地产相关的新业务。但最终，只会保留一个核心业务。

　　而客户服务业务，除了已经涉足的养老产业外，远洋还将进行传统物业服务和物业管理的升级。此外，基于客户资源展开，围绕客户资源拓展服务业务，也围绕服务业务拓展客户资源。

　　譬如，远洋可以为居住类客户提供创业和商务的服务，也可以为商务类客户提供生活及相关的服务。同时，基于客户体验，还会运用一些高科技和移动互联网的手段，如APP等应用，增强服务便利。