李嘉诚重组地产业务 内地经营模式将生变
来源:每日经济新闻 发布时间:2015年01月12日 05:49 作者:白亚静
    1月9日,长和系实际控制人李嘉诚提出一套重大重组计划,其旗下的长江实业(集团)有限公司(以下简称长江实业,00001,HK)与和记黄埔有限公司 (以下简称和记黄埔,00013,HK)将合并、重组、再分拆,目的是消除控股长江实业的股权折让问题,为股东释放价值。

    计划完成后,李嘉诚的长和系将鲜明地分成“长地”与“长和”。其中,新成立的长地集团(全称为长江实业地产有限公司)将持有长江实业与和记黄埔旗下所有房地产业务。

    诸多业内人士向 《每日经济新闻》记者表示,长江实业与和记黄埔均涉足内地地产行业,然而近两年表现平平。在中原地产华南区总裁李耀智看来,此次重组有益于长和系在内地地产市场的销售,并将助力其改变现有经营模式。

    内地项目总价将达352亿元

    虽然李嘉诚旗下有长江实业、和记黄埔两家同时开展内地地产业务的公司,但获得广泛知名度的项目却寥寥无几。在多位业内人士看来,作为港资房企标杆的长和系,近两年的内地地产销售成绩表现并不好。

    李嘉诚在2014年长江实业的董事会主席业绩报告中称,2014年上半年,内地地产业务较为放缓,销售收益比预期低。

    长江实业执行董事赵国雄在接受香港媒体采访时也曾透露,2014年前8个月,长江实业在香港的合约销售金额已经逼近200亿港元,是公司2013年在香港销售额的4倍。然而,公开数据显示,长江实业2014年上半年在内地的销售金额仅为30.75亿港元,与去年同期相比,接近腰斩。

    不过,最近情况有了新变化。针对长江实业的股份被低估的情况,2015年1月9日,李嘉诚抛出了对长江实业、和记黄埔的重组分拆计划。两家企业分别发布公告称,新成立的长地将成为香港最大的上市房地产公司之一。

    长和系的财务数据显示,截至2014年11月30日,长江实业及和记黄埔合计拥有约1581万平方米土地储备,其中,约有1469万平方米的土地储备位于内地。

    若按照和记黄埔2013年的内地土地储备平均成本2400元/平方米计算,仅内地项目的总价值就将达到约352亿元人民币。

    长和系方面表示,长江实业及和记黄埔的所有土地储备都将注入新成立的长地集团中。除此之外,长地集团还将获得建筑面积约158万平方米的出租物业,成为香港房地产中第二大的香港出租物业组合。并获得约1.47万间酒店房间,成为香港最大的酒店业主营商。

    美联物业全国研究中心经理何倩茹向《每日经济新闻》记者介绍,长和系是港资中进入较早的,而且名气很大,不过在深圳似乎没有多少能受到关注的项目。

    深圳房地产经纪行业协会行业研究部部长徐枫认为,长和系的产品同内地企业相比,只能算是中等水平。

    长和系在内地地产业务放缓

    那么在此次重组分拆后,集合了长江实业及和记黄埔地产业务的长地集团,能否扫除长和系在内地地产销售中的颓势?

    李耀智向《每日经济新闻》记者表示,此次合并,对于其内地市场销售而言,将产生诸多利好。一是以前长和系在内地有长江实业、和记黄埔两个品牌,对普通消费者而言难以分辨,合并后在战略层面更加统一;二是两家的人力等资源更加统一;三是合并后的长地可以更加专注于住宅地产。

    不过,徐枫对此有不同意见。在她看来,资产重组只是企业发展的手段之一,可能不会产生什么特别的影响,反倒是合并后可能存在一定的风险,影响原有的成熟品牌。

    据记者了解,长和系在内地的地产业务放缓,除了与市场大环境有关,还与其开发速度较慢有关。

    在李耀智看来,速度慢有3个原因,一是以前更多是以协议方式拿地,港资企业比不过内地房企;二是港资企业在内地的融资渠道受限,多依靠外汇,要经过外汇局拿到批文;三是对内地的了解比不过内地房企,虽然进入内地,但总体还是以香港为基地,决策时会比较慢。

    何倩茹称,港资房企在内地的投资规模较小,自身可能也并不习惯内地的开发速度。

    另外,长和系的投资策略转变,或也是最近在内地地产销售中表现不好的原因之一。2013年以来,李嘉诚不断抛售包括地产项目在内的内地资产,并将目光转向欧洲市场。

    2013年2月,对商业地产向来只租不售的李嘉诚,罕见地将位于深圳核心区的世纪汇广场的27个楼层作价近30亿元卖出。2014年,又逐渐遣散和记黄埔与中国航空技术深圳有限公司的合资企业——深圳和记黄埔中航地产有限公司的员工。不少业内人士认为,长和系撤出深圳的意愿明显。

    何倩茹表示,十几年前长和系在投资内地地产项目时很踊跃,与近几年的情况正相反。她举例说,近几年,深圳一直希望吸引港企进来投资,也曾因为前海的部分地块找过李嘉诚,但是并没有成功,一方面内地地块普遍较贵,压缩了房企的利润空间;另一方面港企非常看重投资回报率,低于一定水平就不会考虑。

    徐枫称,港资房企在香港有很多投资机会,如今内地地产行业的成本已经不低,不是进入的最好时机。

    李耀智也认为,未来长和系的主要业务可能会更多地放在香港,逐渐减少对内地的投资,但不会完全退出。在他看来,未来长和系在内地地产的经营模式也将改变,以前长和系的操作多是低价拿地,等待有更高的溢价后再卖出,然而,现在内地地价已经不低,这种模式无法继续复制。因此,在合并了地产业务后,长地集团在内地的经营模式,可能变成“高买高卖、高周转”,通过调整定位等方式加大附加值,更多关注一线城市。