在纷乱的市场环境下，佳兆业（01638.HK）从广泛布局三四线城市到重返一二线城市的区域转移战略开始发力。

    8月20日，佳兆业发布了中期业绩。财报显示，今年上半年，佳兆业营业额达到人民币（下同）67.93亿元，同比下跌3.2%；毛利27.4亿元，同比增长7.0%；毛利率达到40.3%，较去年同期增长3.9个百分点。权益所有人应占溢利为13.3亿元，同比增长29.7%。

    销售方面，截至今年6月30日，公司实现累计合约销售额人民币112亿元、合约销售面积约94.2万平方米，分别同比增长1.3%、下跌20.9%。

    可以看到，虽然公司营收出现了微跌，但毛利率、利润却增长较快。尤其是毛利率，40.3%的水平远远高于万科、碧桂园等同样定位于高周转的房企。

    这得益于佳兆业回归一二线城市的布局调整以及城市更新项目回收期的到来。

    实际上，早在2011年下半年，佳兆业便开始调整区域布局。2012年~2013年，佳兆业新购土地中分别有78%、92%位于一二线城市。到今年上半年，佳兆业拿地的总代价为90亿元，其中98.4%位于一线城市及省会省市。

    随着一二线城市的深耕，该公司的销售均价大幅上升。1~6月，佳兆业合约销售平均售价为11856元/平方米，同比增长28.1%。

    销售均价的上升进而带动毛利率的增长，由2013年同期的36.4%上升至40.3%。

    佳兆业行政总裁金志刚在昨日的中期业绩发布会上表示，下半年随着广州项目和杭州、苏州等重点城市项目的推出，佳兆业的销售均价水平还会有所提升。

    佳兆业的另一大优势在于旧改，并一度被称为“烂尾楼整改专业户”。

    半年报显示，佳兆业上半年已入市的城市更新项目对年度销售额有重大贡献。2013年入市以来的深圳佳兆业城市广场一直雄踞深圳市单盘销售冠军宝座，该项目对佳兆业2014年上半年签约销售贡献达到16.3%，销售均价为24500元/平方米。

    不难看出，城市更新项目为佳兆业带来稳定现金流的同时，也促进了利润率的提高。

    佳兆业其他城市更新项目也取得重大进展。2014年，佳兆业新取得深圳盐田、福田东山旧改项目，其中福田东山项目位于福田CBD中心区，该项目目前建筑面积约为12万平方米；盐田项目应占建筑面积约45.02万平方米。

    佳兆业主席郭英成在中期业绩发布会上还透露，目前在广州白云区有旧改项目将于近期有所突破，希望尽快完善手续。

    佳兆业管理层表示，佳兆业未来增长的主要动力将来自高利润旧城改造项目的贡献，并在未来将拥有盈利能力更强的旧城改造项目。

    财务方面，截至2014年6月30日，佳兆业的现金及银行存款账面值约为110.9亿元，较2013年12月31日增加27.4%。负债净额与权益总额比为72.5%，比2013年12月31日上升了10.4个百分点。

    展望下半年，金志刚表示，下半年公司新增货值380亿元，加上存货有400多亿，有信心能完成300亿元的销售目标。“因为下半年货值充足，市场也在回暖，比4、5月份好很多，下半年市场表现更值得期待。”

    关于越来越多城市取消限购的问题，金志刚也表示，7月份后很多城市取消限购，由此激发新的需求入市，市场热度在回暖。但他同时表示，限购是否取消对佳兆业没有太大影响，因为佳兆业90%以上都是中小户型的刚需产品。