中国房地产报记者 曾冬梅 广州报道

　　6月13日，雅居乐地产控股有限公司（03383.HK）宣布在该公司服务九年的集团副总经理、董事会秘书、香港区域总经理卫静心已辞任。同一天，位于广州番禺的雅居乐剑桥郡推出的新货大幅降价，引发了业主的维权事件。

　　这个上半年，雅居乐过得很不平静，董事会调整、高管离职、各地项目大幅降价。“项目上有去库存和加快现金回收的要求，如果第一次降价效果不佳的话，第二次就会加大折扣幅度。”雅居乐一位内部人士透露。

　　瑞银担心降价推盘将对雅居乐今明年的利润率及盈利带来直接负面影响。而国泰君安分析师余立峰则认为，雅居乐从以往的坐等楼价上升转为今年的主动调价适应市场，体现出公司转型快周转的决心，期间虽然会造成毛利率的下降，但加速库存消化和现金回笼也具积极作用。

　　不平静的6月13日

　　据了解，卫静心于2005年加入雅居乐，担任公司新闻发言人的角色，还负责企业管治、法律、投资者关系及香港地区的业务。在她的任内，雅居乐连续三年获得了“最佳投资者关系”奖。

　　“我在雅居乐已经九年时间，也是时候休息一下了。”6月16日，卫静心在电话中对中国房地产报记者透露，她目前已在休假中，月底正式离职。据其介绍，之前她所负责的工作已经交接给雅居乐的其他管理层，2008年入职雅居乐的官钲钦将担任其原先公司秘书的角色，而2013年加入的首席财务官张森分担了新闻发言人、市场融资等的工作，现任资本市场及企业事务部总监陈致泽则接手香港公司的业务。

　　在三个月前，雅居乐才进行了一场变革式的董事会调整，原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳(陈卓林妻子)调任为非执行董事，三位公司副总裁黄奉潮、梁正坚及陈忠其获委任为公司的执行董事。卫静心的离职也给外界留下了一些想象空间。有声音认为，卫的离去可能是与公司的新发展策略或管理层调整有一定关系。

　　对上述传闻，卫静心回应：“我与公司并没有任何分歧或矛盾，这些年做得很开心，离职只是个人选择。”

　　同样引起业界高度关注的还有6月13日当天雅居乐的又一次降价行动。位于广州番禺的雅居乐剑桥郡，推出了“剑桥汇”全新E 3栋100多套247平方米的江景五房产品，毛坯售价低至1.2万元/平方米，而此前一个月该盘的成交均价约为1.8万元/平方米。“我5月认购剑桥郡剑桥汇247平方米房屋一套，单价约1.7万元/平方米，6月11日下午5点多签约，结果两天后就公开降价了，一下没了100多万元。”一位剑桥郡的业主表示，在这轮降价之前，销售人员通知他们说雅居乐要冲击中期业绩，如果业主在6月11日之前提前签约，就可以获得额外9.5折优惠。“没想到刚签完约就降价了，而且降这么多。”据了解，这批业主正展开维权行动。

　　据该盘一位销售人员透露，剑桥郡的大户型一直消化较慢，今年公司提出要清完存货再主推新盘，因此年初时该盘就已降价10%了，“但回笼资金的速度没有达到预期目标。”因此，才会在近期又进一步下调价格。但他强调，这波降价前剑桥郡的均价已经下调到了1.5万元/平方米左右，而且只有7天内一次性付款这种能最快回笼现金的方式才能享受1.3万元/平方米的优惠价格，对于分期付款或者按揭的客户，售价仍是1.5万元~1.7万元/平方米。

　　转型快周转的阵痛

　　降价似乎已经成为了雅居乐上半年的主题。在剑桥郡之前，同样位于番禺的雅居乐君域公馆在端午假期降价超过2000元/平方米，萝岗的雅居乐富春山居去年的均价约为2.2万元/平方米，目前的全新组团为1.9万元/平方米起。在该公司的大本营中山，端午期间五盘联动打出的“底价入市限时大促”口号也震惊了当地业界，中山雅居乐剑桥郡的均价比半年前下降超1000元/平方米。在省外市场，如常州、成都、海南、云南等地，雅居乐降价的新闻同样并不鲜见。

　　销售数据更直观地反映了该公司的价格变化趋势。5月份，其9291元/平方米的预售均价与1月的1.29万元/平方米相比，下降超过28%。1~5月份，1.06万元/平方米的预售均价也比去年全年均价下降了1000元/平方米。

　　国泰君安分析师余立峰在6月初与雅居乐的高管进行过一次关于降价的信息沟通。“他们对今年的市场环境比较悲观，认为相对于其他动作，降价是拉动销售的最有效措施。”雅居乐判断，上半年行情不佳，不少开发商都把货量押后到下半年，届时市场将有大量新货上市，如果上半年不抓紧去库存的话，下半年将面临更大销售压力。“他们觉得与其在下半年和别人打价格战，还不如自己提前降。”于是，1~5月份，雅居乐选择了一些城市试点如常州、中山等，先进行15%的价格调整，观察市场反应，“发现效果不错。”这种试探坚定了他们继续价格调整的决心，“预期未来还有不少项目会下降15%~20%”。

　　对于雅居乐以价换量的行为，不少机构表示担忧。瑞银在最新的报告中指出，雅居乐正积极地减价促销，尤其是大户型项目，但鉴于公司今年锁定入账的销售较少，降价推盘将对今明年的利润率及盈利带来直接负面影响。预计今年雅居乐的毛利率和净利率将下跌超过3个百分点。而实际上，雅居乐的利润指标已经连续三年下滑了，毛利率从2011年53.8%，下降到2012年的41.6%及2013年的36.5%。净利率从2011年的22.8%，下降到2012年的17.2%和2013年的16.5%。按照雅居乐集团主席陈卓林自己的估算，预计今年的毛利率和净利率将保持在30%左右及15%左右。

　　据了解，去年底雅居乐的净负债率已经上升10个百分点至72%，瑞银认为今年底有可能攀升至90%，创其负债水平纪录新高。

　　瑞信也认为，今年雅居乐在利润率和净负债率的表现不容乐观。

　　从公司战略的层面上，余立峰却认为雅居乐今年的改变值得肯定。“过去雅居乐的开发周期长，库存量大，是因为他们的营销策略是坐等楼价上升，以此来拉高毛利水平。这不是快周转公司的做法。”但今年，雅居乐希望转变角色，“可以看到，他们上半年很积极在去存货，增加现金流入，提升周转速度。”他表示，虽然降价会牺牲一部分利润，但快周转的战略无疑更贴合当前的市场竞争环境，也是雅居乐必须选择的转型方向。雅居乐的6月13日是不平静的一天，这一天为公司服务九年的集团副总经理、董事会秘书、香港区域总经理卫静心离职，同一天，广州雅居乐的项目因降价而引发业主维权事件。事实上，今年上半年雅居乐一直新闻不断，转型快周转全面降价、董事会调整、高管离职都曾引起市场的各种猜测。然而，尽管盈利下滑，负债率上升，雅居乐依然决心把降价进行到底。