因为中国业务的迅猛增长，莱坊集团主席Alistair　Elliott，在3月2日第一次来到中国。为期6天的行程颇为紧张。除了往返香港、北京听取地区负责人的工作汇报，调查中国市场，还要一对一接受媒体采访。 
    即便如此，他仍特意抽出时间，回访了总部位于上海的绿地集团。就在今年1月份，拿下伦敦啤酒厂开发项目的绿地团队，在董事长张玉良的带领下参观了莱坊总部，透露出在伦敦进一步投资的意愿。为了给这位中国的地产大佬留下深刻印象，莱坊方面特意租用了直升飞机，陪同前者沿着泰晤士河参观了多个项目。 
    越来越多来自中国的开发商，在内地楼市晴雨难辨的情况下，加大了2014年海外捞金的力度。如此，也让以莱坊为代表的国际地产中介机构异常忙碌。“一家开发商在伦敦一天能看5-10个项目。”Alis-tair　Elliott表示。 
    但躁动的出海冲动背后，是独自扬帆激流勇进，还是铁锁连环平稳试水，房企正面临着航向的艰难选择。 
    提防暗礁 
    “李嘉诚几乎‘买下整个英国’，‘低买高卖’的资本大挪移已让中国企业家赚得盆满钵满。”同策咨询研究部总监张宏伟指出，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍处于价值低估阶段，国内开发企业布局海外市场，其实也是看到了国外买地开发项目处于抄底阶段的市场特征。 
    莱坊研究部数据显示，截至2013年11月19日，中国投资者对伦敦商业物业投资从2009年的少于2.5亿美元，已上升到2013年的近25亿美元。另外，来自仲量联行的数据也印证了这一现象：2013年，中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%，纽约和伦敦成为吸引中国资本最多的城市。 
    “国内客户渴望投资海外房产，我们认为这是我们需要抓住的机遇。”万科地产战略投资营销运营管理部助理总经理马千里表示，早点进入新加坡、美国的主要门户城市，可以知道如何运营海外地产，开发合适的产品及使用正确的商业模式。 
    中国龙头房企表现出的强大资金实力，因国内限购而带来的大批海外置业客户，是在国际市场受到欢迎的原因。2013年12月16日，时任美国驻华大使的骆家辉专门召开大使论坛会，推介了一系列房地产项目，招募中国资金去美国投资。“参加的都是中国的大企业家。”华远地产董事长任志强表示，SOHO中国CEO张欣更在台上高兴地说，投资纽约赚了不少。 
    莱坊这家总部位于伦敦55号贝克街的国际地产中介机构的生意，也被带火了。航海热下，中国房企留给Alistair　Elliott的印象是低调的，同时在获取海外项目信息方面又是急切的。“他们会坐着出租车，一天最多能看10个项目。”Al-istair　Elliott指出。 
    在强调前景之余，Alistair　El-liott也会为客户提示风险。如果想要安全、透明的成熟市场，可优先考虑悉尼、纽约、洛杉矶、旧金山和伦敦。伦敦中心区回报率约在10%；如果追求更高回报率，可选择波动性的市场，如雅加答、迪拜，二者去年房价分别上涨35%、20%。但如此大幅度上涨往往难以持续，实际暗含风险。 
    风险不仅如此。据了解，亚太地区内，仅有日本、韩国、新西兰等少数国家和地区未对外籍人置业设置门槛，而新加坡和香港则属严厉。其中，香港对非本地人、短期炒卖者加征印花税的“双辣招”，实行一年来使交易量下滑，部分项目价格回落。 
    当地政策是影响开发商进入市场的因素，但绿地却通过区位和目标客户的调整去化解这一问题。2月28日，绿地集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，规划建筑面积约230万平方米，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设。绿地集团相关负责人指出，虽然马来西亚有限制规定，但绿地进入的区位优势明显，沿柔佛海峡与新加坡隔海相望。同时政府规划规格高，当地客群非常有保障。“而进入对外籍人口购房严格设限的城市，绿地一定会考虑到当地是否有足够需求来支撑项目销售。如伦敦这样没有限制的城市，绿地将延续常规打法，以中国客户为主要对象。”这位负责人表示，绿地集团一直致力于做国内市场的海外延伸，在购房群体上一般仍以中国的留学生、投资客为主。在产品设计上会兼顾华人需求和当地特点，“更重视哪种客户，设计上会有所侧重。” 
    控制权之争 
    房企出海，在投资策略上面临分化。 
    一类以传统的物业投资为主。2013年12月，复星和摩根大通就纽约标志性地段第一大通曼哈顿广场举行交接仪式，复星支付的收购价格为7.25亿美元。近日，首开集团又以约人民币6亿元购得纽约曼哈顿中城约1.01万平方米的公寓楼，平均每套公寓价值约476万元。 
    “这只是集团公司一个新的投资行为。”首开股份董秘王怡表示，集团公司在美国做地产投资已有快20年历史了。同时，在澳洲、香港和澳门地区都有布局，物业类型有住宅、公寓，还有酒店。 
    相比物业投资可预期的收益，不少开发商也在尝试，将熟稔的“拿地-开发-销售”模式搬到国外，追求更高的利润。同样在曼哈顿，2月25日万科与美国地产商RFR、Hines携手开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行动工典礼，万科总裁郁亮出席。这也意味着，万科国际化投资的地区，在旧金山、新加坡、香港后，又多了纽约曼哈顿。 
    “万科集团未来十年的发展方向，其中包括万科国际化。”郁亮表示，万科正与国际知名企业合作，学习其成熟的经验和标准。值得注意的是，万科上述四项目分别选择铁狮门、吉宝置业、新世界发展、RFR等当地知名企业合作开发模式。 
    Alistair　Elliott表示，中国房企进入一个崭新的市场，首要的挑战就在于对当地环境、法规政策、风俗习惯的适应程度。如能与当地开发商合作，后者在当地环境和法规税收方面更为熟悉，这是国际化战略下风险最小的方法，不过，中国房企或难以独享利润和项目的控制权。 
    在外界眼中，绿地在海外市场的步伐，似乎迈得有些快。绿地的国际扩张，主要通过收购旧物业改造和买地自建两种方式进行。但在韩国济州岛、悉尼绿地中心等项目与国际企业合作后，在马来西亚绿地选择单干。 
    绿地集团董事长张玉良曾说，绿地原则上不和外方合作，节奏太慢，一个项目可能要3年才开工。而我们自己3个月就能实现开工销售。“自主经营，自己拿地开发，这是张总一直坚持的策略。”绿地上述负责人印证了这种说法。这种策略优势在于，自己开发自主权会更大，效率有把握。同时，核心团队都是我们自己派出的。张总在内部强调，通过自己做海外项目，培养绿地的国际化团队，而不是单纯的财务投资行为。 
    一直强调速度的碧桂园，也在与国际企业合作中碰到了麻烦。早在2012年，碧桂园董事长杨国强就与远东发展主席邱达昌旗下的大马置地订立协议，建立合营公司Wealthy　Signet　Sdn　Bhd，碧桂园占55%股权。合营公司拟开发雪兰莪州配以商业物业的住宅项目，并在当年拿下雪兰莪州两个项目。 
    然而，这两个项目却进展缓慢，以致于碧桂园2013年初在马来西亚拿下的另一项目却提前入市销售。两个项目碰到的，首先是土地权属问题。两个项目地块属私人所有，涉及大量的讨价还价过程。其次，审批过程复杂漫长。因与其他公司合作，主动权有时难掌握在碧桂园手里，导致复制“碧桂园速度”显得困难。“于是，碧桂园决定以后‘做自己的项目’，坚持自主开发。”碧桂园内部一位人士透露。“开发商，都有逐利的本性。”Alistair　Elliott指出，但享受绝对控制权就意味着独自承担风险。关键点是，企业是否看准市场，有足够的资金支持，找准自己的商业盈利模式。