观点地产网 武瑾莹 见习编辑 杨泽伟 8月26日，融创中国控股有限公司在香港召开2013年中期业绩新闻发布会。融创中国董事长孙宏斌、执行总裁汪孟德、首席财务官兼副总裁黄书平在现场接受了媒体的现场提问。
孙宏斌表示，上半年公司以股权收购方式买入四宗土地，另有一宗通过拍卖获得，和绿城中国一起并购的盛世滨江项目，未来将继续以并购形式购地，不会以高价取“地王”。
另外，融创在北京亦庄有两宗土地，以兴建低密度住宅。孙宏斌形容北京楼市表现不理性，不少地价上涨速度较楼价升得快，但购买北京土地是明智选择，因已作全面评估，认为亦庄配套良好，有望成为下一个望京。
截至6月底，融创净负债率由去年78.9％跌至中期的71.8％，但购买了盛世滨江项目或令负债率上升，但全年负债率维持在70％至95％之间。
孙宏斌预期，中央会令楼市更加市场化，并且会增加城市位置和产品差别性，例如高端和低价产品监管不同，但表示对房地产行业前景悲观，因为受到规管，增长空间不大。
首席财务官兼副总裁黄书平介绍，公司整体248亿的负债里面一年之内到期的负债是65.7亿，占总负债的26%。今年上半年负债率能够做到71.8%，这比去年同期也有所下降。
展望下半年，融创会有12个新楼盘项目，在8月份已经推出来4个，现在的销售情况都很好，预计在九、十月份会陆续推出8个楼盘出来。
以下为融创中国2013年中报业绩会现场问答实录：
现场提问：我有两个问题，第一个，你们的中期业绩还不错，大部分数据增长很快，但是毛利率增长不是很快，我不知道这和调控和限价有没有关系？
第二个，我想问一下汪总，你们的净负债率是71.8%，现在的资本负债率是多少？
孙宏斌：我们的毛利率今年表面上比较低，但是实际上很高。像北京的房价，全部平均以后就拉下来了。其实，我们的毛利率还是很高，今年上半年主要是上海的玉兰花园和苏州的御园，这两个项目加起来大概占我们入住项目的小一半，这两个项目的毛利率非常低，这样就把整体的毛利率拉下来，我们其它项目的毛利率都挺高。
因为，我们当时在合作的时候，这两个项目当时在估值的时候本身就是负的，有亏损的，通过我们的努力基本上做平了，毛利率就能够做到百分之八点几，所以我们整体的毛利率还是很好的。除了这两个项目之外，其它项目的毛利率都很好。
黄书平：关于我们的毛利率，今年上半年毛利是17.8亿左右，和去年同期相比增长29%。收入增长得比较多，毛利增长得比较少，只有29%，最主要原因是毛利率的水平稍微下降了点。
其实，我们整体的毛利率水平是21%，主要的因素有两点。第一，过去这一年多的时间，我们收购了西山壹号院，还有黄埔花园这两个项目，当时整体的会计评估增值摊销，今年上半年大概有8.1亿，如果不算这8.1亿，我们实际的毛利水平是30.2%，从实际的经营毛利率来看是30.2%。
第二个，在过去一年多的时间里，我们公司通过收购合作的方式，比如说像原来的西山壹号院，包括绿城的资产包，包括最近做的上海黄浦区的盛世滨江项目。这几个项目在收购的过程中，我们刚好有两个项目周转很好，现金流又很好，公司有很大回报。
但是，在整个资产包的项目里面，特别是绿城的资产包里面有两个项目，一个是上海玉兰花园，一个是苏州御园，这两个项目本身的毛利比较低。刚好今年上半年作为确认收入，占我们今年上半年确认收入的46%，所以它有将近39.5亿的贡献，它本身的毛利只有8.4%。所以，这样就把融创整个毛利率给拉低了。
这个根本的原因是结构性的原因，因为我们整个项目的收购过程中，比如说绿城的资产包里面，其实他的资产包里面有毛利高的项目，也有毛利低的项目。因为结构性的原因，今年刚好是这两个项目在上半年作为确认收入。
刚才提到的上海玉兰花园和苏州御园，在去年的时候都说过，我们去年和绿城合作的时候，整个绿城的资产包的价值，在这个价值里面，我们当时考虑了三个项目是亏损的。其中包括上海玉兰花园和苏州御园两个项目，还包括苏州的桃花园，这三个项目当时我们预计的亏损额有24亿，毛利是负的。
现在我们把毛利做成正的，只是它说地价很高，现在毛利已经做到8.4%，它原来是负的。同时，由于时间的原因，在今年上半年入账，所以它就影响了整体的毛利率水平。
但是从价值来讲，原来是负的毛利，亏24亿，现在是正的，这为公司未来增加了24亿的价值。
另外，从销售的角度来说，这整个项目里面，我们和绿城合作的项目价值是660亿。今年整个绿城合作平台公司，我们通过现金流回流，在上海又获取了几个项目，包括唐镇和外高桥，货值已经增加到1200亿，现金流增加非常多。
从公司本身的角度来看，我们的毛利率水平账面上是21%，但是从公司核心经营来看，不管是未来的利润还是公司的价值得到了很大的提高。
从我们管理层来讲，我们现在更关注的事是，第一，公司的核心利润额的增长。第二个事，重视我们公司的ROE水平，我们的ROE水平在行业中一直排前面的。第三个，我们现金周转速度，能够把现金流管好。
汪孟德：关于负债率的问题我说一下，刚才也看到了我们的报告，我们净有期负债率是71。8%，有期负债率是31%，另外，总负债率大概是80%，现在这个水平在这个行业中是平均水平上下。
其实，负债率有不同的算法。融创这几年在关注风险，管控风险，特别是对现金流的风险管理，我们这些年一直把这个作为最首要任务。比如说我们这几年销售一直在增长，我们的土地储备也一直在增长，但是我们的现金也在增长，我们的负债率还是控制在一个非常好的水平。
现场提问：绿城上半年拿了盛世滨江的项目，总的投资80亿，你们占有一半，这对你们的负债会有什么影响，因为你们的负债有可能因此会上升？另外，恒大也说要进军一线城市，也是布局在京津沪渝，你们有没有压力？第三，绿城表示说现在要转型，多做大众型的户型，你们和他们有合作，你对它的转型是不是认同？你们上半年的毛利率主要是被他们拉下来的，你们下半年的毛利率会不会继续下降？
孙宏斌：自从和绿城合作了以后，我们把所有的产品都做了一次调整，比如说苏州的桃花园，我们比御园的户型更合理了。原来御园的户型是450平方米，我们调整到320平方米。香樟园我们对户型也做了调整，像苏州的玉兰花园，西花园我们也做了调整。常州的项目我们一做了调整，上海的项目也做了调整，上海新拿的几个项目定位也都做了调整。
对绿城来说更市场化一些，因为过去绿城的产品做得比较好，他比较自信，现在可能更市场化一些，这和我们是结合得比较好的，我们也会支持，也会一起来发展。因为，融创和绿城有很多项目都是合资的，因为这一块主要是我们我们在管，我们这块的工作一直在做，这也是必须的。
至于恒大，一线城市是很大的城市，比如说北京、上海是很大的地方，可以有很多人在做。因为我们在京津沪渝布局，我们在北京上半年已经做到了第二名，上海我们很快也会在前面，今年和明年的量都会很大。其他人进军北京、上海比较有压力，因为我们在这里。
为什么呢？因为我们在北京、上海已经扎根很多年了，我们就这几个城市，北京、上海好项目我们都会参与。我们有一个上限，这个项目超过上限我就放弃了，没有超过我就拿了。
我们在北京、上海现在的项目也比较多，像我们北京的西山壹号院在卖，我们有金茂府和金茂悦在卖，我们和保利还有两个项目在合作，所以我们现在很从容，最近我们也在亦庄买了两块地，包括在上海也有8个项目了。
我们盛世滨江项目对我们的负债率压力比较大，因为是我们并表的，我们在境外有4亿美元的贷款，在境内也有开发贷，这个对我们的压力比较大。如果我们负债率要控制得比较好也非常不容易，因为这整个项目的负债率都并到我们这里来了，这个对我们的负债压力还是很大的。
孙宏斌表示，上半年公司以股权收购方式买入四宗土地，另有一宗通过拍卖获得，和绿城中国一起并购的盛世滨江项目，未来将继续以并购形式购地，不会以高价取“地王”。
另外，融创在北京亦庄有两宗土地，以兴建低密度住宅。孙宏斌形容北京楼市表现不理性，不少地价上涨速度较楼价升得快，但购买北京土地是明智选择，因已作全面评估，认为亦庄配套良好，有望成为下一个望京。
截至6月底，融创净负债率由去年78.9％跌至中期的71.8％，但购买了盛世滨江项目或令负债率上升，但全年负债率维持在70％至95％之间。
孙宏斌预期，中央会令楼市更加市场化，并且会增加城市位置和产品差别性，例如高端和低价产品监管不同，但表示对房地产行业前景悲观，因为受到规管，增长空间不大。
首席财务官兼副总裁黄书平介绍，公司整体248亿的负债里面一年之内到期的负债是65.7亿，占总负债的26%。今年上半年负债率能够做到71.8%，这比去年同期也有所下降。
展望下半年，融创会有12个新楼盘项目，在8月份已经推出来4个，现在的销售情况都很好，预计在九、十月份会陆续推出8个楼盘出来。
以下为融创中国2013年中报业绩会现场问答实录：
现场提问：我有两个问题，第一个，你们的中期业绩还不错，大部分数据增长很快，但是毛利率增长不是很快，我不知道这和调控和限价有没有关系？
第二个，我想问一下汪总，你们的净负债率是71.8%，现在的资本负债率是多少？
孙宏斌：我们的毛利率今年表面上比较低，但是实际上很高。像北京的房价，全部平均以后就拉下来了。其实，我们的毛利率还是很高，今年上半年主要是上海的玉兰花园和苏州的御园，这两个项目加起来大概占我们入住项目的小一半，这两个项目的毛利率非常低，这样就把整体的毛利率拉下来，我们其它项目的毛利率都挺高。
因为，我们当时在合作的时候，这两个项目当时在估值的时候本身就是负的，有亏损的，通过我们的努力基本上做平了，毛利率就能够做到百分之八点几，所以我们整体的毛利率还是很好的。除了这两个项目之外，其它项目的毛利率都很好。
黄书平：关于我们的毛利率，今年上半年毛利是17.8亿左右，和去年同期相比增长29%。收入增长得比较多，毛利增长得比较少，只有29%，最主要原因是毛利率的水平稍微下降了点。
其实，我们整体的毛利率水平是21%，主要的因素有两点。第一，过去这一年多的时间，我们收购了西山壹号院，还有黄埔花园这两个项目，当时整体的会计评估增值摊销，今年上半年大概有8.1亿，如果不算这8.1亿，我们实际的毛利水平是30.2%，从实际的经营毛利率来看是30.2%。
第二个，在过去一年多的时间里，我们公司通过收购合作的方式，比如说像原来的西山壹号院，包括绿城的资产包，包括最近做的上海黄浦区的盛世滨江项目。这几个项目在收购的过程中，我们刚好有两个项目周转很好，现金流又很好，公司有很大回报。
但是，在整个资产包的项目里面，特别是绿城的资产包里面有两个项目，一个是上海玉兰花园，一个是苏州御园，这两个项目本身的毛利比较低。刚好今年上半年作为确认收入，占我们今年上半年确认收入的46%，所以它有将近39.5亿的贡献，它本身的毛利只有8.4%。所以，这样就把融创整个毛利率给拉低了。
这个根本的原因是结构性的原因，因为我们整个项目的收购过程中，比如说绿城的资产包里面，其实他的资产包里面有毛利高的项目，也有毛利低的项目。因为结构性的原因，今年刚好是这两个项目在上半年作为确认收入。
刚才提到的上海玉兰花园和苏州御园，在去年的时候都说过，我们去年和绿城合作的时候，整个绿城的资产包的价值，在这个价值里面，我们当时考虑了三个项目是亏损的。其中包括上海玉兰花园和苏州御园两个项目，还包括苏州的桃花园，这三个项目当时我们预计的亏损额有24亿，毛利是负的。
现在我们把毛利做成正的，只是它说地价很高，现在毛利已经做到8.4%，它原来是负的。同时，由于时间的原因，在今年上半年入账，所以它就影响了整体的毛利率水平。
但是从价值来讲，原来是负的毛利，亏24亿，现在是正的，这为公司未来增加了24亿的价值。
另外，从销售的角度来说，这整个项目里面，我们和绿城合作的项目价值是660亿。今年整个绿城合作平台公司，我们通过现金流回流，在上海又获取了几个项目，包括唐镇和外高桥，货值已经增加到1200亿，现金流增加非常多。
从公司本身的角度来看，我们的毛利率水平账面上是21%，但是从公司核心经营来看，不管是未来的利润还是公司的价值得到了很大的提高。
从我们管理层来讲，我们现在更关注的事是，第一，公司的核心利润额的增长。第二个事，重视我们公司的ROE水平，我们的ROE水平在行业中一直排前面的。第三个，我们现金周转速度，能够把现金流管好。
汪孟德：关于负债率的问题我说一下，刚才也看到了我们的报告，我们净有期负债率是71。8%，有期负债率是31%，另外，总负债率大概是80%，现在这个水平在这个行业中是平均水平上下。
其实，负债率有不同的算法。融创这几年在关注风险，管控风险，特别是对现金流的风险管理，我们这些年一直把这个作为最首要任务。比如说我们这几年销售一直在增长，我们的土地储备也一直在增长，但是我们的现金也在增长，我们的负债率还是控制在一个非常好的水平。
现场提问：绿城上半年拿了盛世滨江的项目，总的投资80亿，你们占有一半，这对你们的负债会有什么影响，因为你们的负债有可能因此会上升？另外，恒大也说要进军一线城市，也是布局在京津沪渝，你们有没有压力？第三，绿城表示说现在要转型，多做大众型的户型，你们和他们有合作，你对它的转型是不是认同？你们上半年的毛利率主要是被他们拉下来的，你们下半年的毛利率会不会继续下降？
孙宏斌：自从和绿城合作了以后，我们把所有的产品都做了一次调整，比如说苏州的桃花园，我们比御园的户型更合理了。原来御园的户型是450平方米，我们调整到320平方米。香樟园我们对户型也做了调整，像苏州的玉兰花园，西花园我们也做了调整。常州的项目我们一做了调整，上海的项目也做了调整，上海新拿的几个项目定位也都做了调整。
对绿城来说更市场化一些，因为过去绿城的产品做得比较好，他比较自信，现在可能更市场化一些，这和我们是结合得比较好的，我们也会支持，也会一起来发展。因为，融创和绿城有很多项目都是合资的，因为这一块主要是我们我们在管，我们这块的工作一直在做，这也是必须的。
至于恒大，一线城市是很大的城市，比如说北京、上海是很大的地方，可以有很多人在做。因为我们在京津沪渝布局，我们在北京上半年已经做到了第二名，上海我们很快也会在前面，今年和明年的量都会很大。其他人进军北京、上海比较有压力，因为我们在这里。
为什么呢？因为我们在北京、上海已经扎根很多年了，我们就这几个城市，北京、上海好项目我们都会参与。我们有一个上限，这个项目超过上限我就放弃了，没有超过我就拿了。
我们在北京、上海现在的项目也比较多，像我们北京的西山壹号院在卖，我们有金茂府和金茂悦在卖，我们和保利还有两个项目在合作，所以我们现在很从容，最近我们也在亦庄买了两块地，包括在上海也有8个项目了。
我们盛世滨江项目对我们的负债率压力比较大，因为是我们并表的，我们在境外有4亿美元的贷款，在境内也有开发贷，这个对我们的压力比较大。如果我们负债率要控制得比较好也非常不容易，因为这整个项目的负债率都并到我们这里来了，这个对我们的负债压力还是很大的。
