■本报记者于春美北京报道
　　“经过反复的分析、测算，我们做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”8月16日，在SOHO中国有限公司（SOHO中国，0410.HK）发给本报记者的视频链接里，SOHO中国董事长潘石屹一改往日的调侃腔调，这一次变得“正儿八经”。
　　“老潘这么正式，还真有点不习惯。”有人说。
　　在潘石屹勾画的蓝图里，3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，5年后，150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元人民币。
　　显然，外界对SOHO中国的转型自持并不吃惊，因为其转型战略几年前就已提出，近两年也在努力践行。但令外界不解的是，SOHO中国为何如此急切且郑重其事地宣布转型？急速转型是否能给SOHO中国一个崭新且美好的未来？
　　向“包租婆”转型令潘石屹急切且高调宣布转型的，或许是8月16日刚出炉的一份SOHO中国半年报：由于没有新完工项目，因而结算面积减少，中期业绩大幅下滑。上半年，SOHO中国实现营业额12.22亿元，同比下降约54%；净利润6.13亿元，同比下降约65%。
　　“长期以来，SOHO中国面临着市场布局和产品结构单一的困局。其仅在北京、上海两个城市布局，产品以散售为主，使得如果当期结算项目资源多，报表上的利润就好看些，若可结转项目资源不多，利润就下滑得厉害。”兰德咨询总裁宋延庆说。
　　SOHO中国的转型，究竟是主动还是被动，外界看法不一。“应该是内外因素合力的结果。”长期观察SOHO中国的第一上海证券投行部高级项目经理李兢表示，SOHO中国的转型是由被动变主动的一个过程。
　　今年7月份，潘石屹接受媒体采访时坦言，“资本市场、地方政府、税收、利润等多方面因素都逼迫公司必须转型。按照原来的路往下走的话，会越走越惨。”“商业地产散售不能把公司利益最大化。未来，我们要把房子变成‘能下蛋的鸡’，变成一单单的生意。”潘石屹说。
　　转型蕴含风险但外界不乏对SOHO中国转型的担忧，SOHO中国的资金能否支撑其完成急速转弯？其未来一两年内的财报是否会因为突然的转型而难看？SOHO中国又将如何解决资金链的问题？
　　对此，潘石屹表示，“公司目前拥有150亿元资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型，并有能力在未来获得更多商业机会。”不过，急速转型的SOHO中国为此付出的代价是今年的目标销售额从230亿元下降至130亿元左右。
　　盛富资本和协纵国际总裁黄立冲表示，“不仅是近一两年，若按照这种模式转型，未来几年内SOHO中国的利润率和股东回报率都会下滑比较大。”在黄立冲看来，写字楼和商业物业的净租金回报率一般在2%～3%，现在的房地产形势，并不支撑这种自持占比过高的模式。而且，SOHO中国的这种模式很难得到资本市场的认可。
　　“像恒隆这样的商业地产运营领军企业，其租金回报率一般比行业平均水平高一倍，其都不会完全依靠持有，也要依赖一定的开发。何况SOHO中国的租金回报率在业内并不占优势，其转型持有模式肯定会遭遇挑战。”黄立冲直言。
　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，做“包租婆”是有风险的。一是如何解决融资问题；二是如何解决运营问题，对SOHO中国而言，招商运营是短板。“只有跨过了这几道坎，SOHO中国的转型才能真正实现。”事实上，为补齐短板，SOHO中国早已布局准备。今年5月，SOHO中国与盈石资产签订合作协议，并成立合资公司，负责SOHO中国自持物业的商业运营。“至于未来是否会进行资金方面的合作尚不确定。”盈石资产副总裁许大金说。
　　对于外界的质疑，潘石屹曾表示，有150多亿元的账面现金支撑，加上持有的物业可以作为抵押获得银行贷款，支持物业自持不成问题。按照潘石屹的构想，持有的物业抵押到银行去，哪怕能够抵押到一半的钱，公司投一半的钱，这样未来租金收入和物业增值，要比银行的利息高得多。
　　“虽然目前商业地产租金回报率不高，但地产累计增值收益可以赚回来。”有业内人士表示。
　　

　　全景网：http://www.p5w.net