| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2012年07月16日 10:01 |
作者： |
阴雪 |
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14日，凯德商用产业有限公司（06813.HK，下称“凯德商用”）在北京的第8家购物中心凯德MALL·太阳宫店正式开业运营。至此，凯德商用在中国投入运营的购物中心数量已增至43家，另有14家处于开发阶段，凯德商用的中国版图已扩充至35个城市的57家购物中心，总建筑面积约580万平方米，物业总值约623亿元。而根据其在香港第二上市时宣布的计划，未来三到五年内凯德商用将在中国构建100家购物中心。
在中国不断扩张的背后，凯德商用在资本运作管理上的优势是其强劲的“东风”。得益于资本上的长袖善舞，凯德商用更为看重的是其中国资产价值的增长。“实际上我们真正的目标和方向，是未来三到五年内实现资产价值翻一倍。”凯德商用中国总裁骆伟汉对《第一财经日报》表示。
外资商业地产强势扩张
在目前中国的商业地产领域，本土开发商与外来商家形成了两个鲜明的阵营：本土开发商，不论是一直专攻商业地产还是在宏观调控下转型进入商业地产的，大多是依靠地块中配建的住宅、公寓或底商的销售支撑体量较大的商业购物中心建设和养商期的资金需求，但往往因为经验及资源的不足，而导致运营阶段的吃力。
仅在北京的商业地产市场，此前就曾出现过不少商业地产项目因经营不力而出让、转手的消息。如，位于东四环大郊亭桥附近的美罗城，在历经4年调整宣告失败后于2011年4月15日以挂牌出让黯然收场；东二环外朝阳门区域的悠唐广场，也在业主方自营两年多仍未见起色后，近期交由大悦城开发运营方中粮置地，仅以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与运营管理。
而外资商业地产商，则由于先天的国际资本支持的优势及多年积累的丰富经验，在中国商业地产市场显得如鱼得水，凯德商用便是其中的典型。
在骆伟汉看来，深耕中国市场十余年的凯德商用区别于其他商业地产开发商和运营商的优势就在于规模、专业和资金管理这几方面。
资金管理方面的优势，更是凯德商用在中国扩张的“东风”。
“驾驭”资本跑马圈地
据悉，凯德商用主要的融资渠道包括银行贷款、私募基金、信托基金以及新加坡和香港两个上市平台。
资料显示，目前，凯德商用持有并管理的中国物业项目中，除了少量为凯德商用直接持有，其余项目的控股实体包括：凯德商用旗下四只私募基金――中国入息基金、中国发展基金Ⅱ、中国孵化基金、来福士中国基金，以及已于2006年在新加坡上市的REITs――嘉茂中国信托。截至去年上半年，凯德商用分别持有中国入息基金、中国发展基金Ⅱ、中国孵化基金、来福士中国基金45%、45%、30%及15%的股份，并拥有嘉茂中国信托26.97%的股份。
“凯德商用综合多功能的购物中心业务模式融合了商业地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能，让公司能够在整条房地产价值链中运用其专业技能为利益相关者实现增值。”骆伟汉如是说。
凯德商用投资开发待物业成熟并产生稳定的现金流后，再打包或注入REITs实现退出，正是其资本运作的核心。
“一般情况下，当购物中心的回报率稳定在6%~9%时，就可以将其注入到REITs中完成上市。”骆伟汉表示，目前凯德商用在中国已有9个项目注入了嘉茂中国信托实现REITs上市，“而那些回报率更高的项目，我们也不着急让他们通过REITs上市。”
就在前不久，凯德商用发布公告称，资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ已成功设立，该基金计划投资于中国购物中心物业开发，此基金也成为凯德商用迄今发起的最大规模私募基金。“目前，这10亿美元的资金已经到位并投入到位于上海和成都的3个在建项目中。”骆伟汉透露，未来这个基金还将继续发挥其融资的功效。
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