| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年03月03日 13:38 |
作者： |
刘关 |
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春节刚过。地产行业受惠于渐热的香港离岸人民币市场的消息纷至沓来。
2月22日，总部位于香港的房地产私募基金基汇资本（Gaw Capital）执行合伙人彭庆邦在北京接受本报记者专访时独家透露，目前，基汇资本正在探讨赴港发人民币REITs（房地产投资信托基金）的可行性，基汇资本非常看好香港离岸人民币REITs市场。
加上本报先前报道过的李嘉诚旗下长江实业（0001.HK）正在推动的人民币REITs，以及春节前后在港上市内地房企赴港发售人民币债券，越来越多的房企或地产投资机构正在受惠于快速成长的香港离岸人民币市场。
“目前，香港离岸人民币市场发展速度远远超过预期。在国内股市融资大门短期内开启无戏的情况下，肯定会有更多房企或地产投资机构选择在香港或发行人民币债券融资，或选择人民币REITs作为资金退出平台。”香港某债券公司投资顾问对本报记者预测道。
2月24日，一位不愿具名的在港上市内地房企财务相关负责人则对本报记者透露，“我们正在考虑择机发售人民币可转债产品。”业内人士认为，在人民币升值以及中央推进人民币国际化的双重预期下，香港离岸人民币市场的快速发展必然能吸引房企在这一市场尝试发行更多的融资工具，其产品也必然呈现多样化趋势。但是，分享这一正在扩大的蛋糕还需要过时机、成本等至少两道关口。
产品多样化动力
据记者统计，2011年以来，已有包括瑞安房地产（0272.HK）、恒大地产（3333.HK）、佳兆业（1638.HK）、中骏置业（1966.HK）等多家房企在港发行人民币债券，其累计金额已经超过200亿元。
在港发行人民币债券的企业名单正越来越长，路劲基建（1098.HK）和首创置业（2686.HK）则是新晋入列者。
值得注意的是，与上述多家春节前发售人民币债券的企业不同的是，这两家企业发售的虽然同为人民币债券，但是，由于具体结算所选择的是人民币而非美元，实际上则属于另外一种人民币债产品。
“首创置业和路劲基建在港发售的是以人民币计价、人民币结算的人民币债，由于所占份额比较少，被港人称为‘点心债券’；而节前的其他企业发行的是以人民币计价、美元结算的，则被称为‘合成式债券’，不是一种产品。”上述投资顾问为本报记者解释，“首创置业和路劲基建债券的购买者锁定于在港有人民币在手的投资人或机构，为内地在港上市企业开了先河。”瞄准港人手中人民币的还有向来先人一步的李超人，其选择的产品也具有创新意义。其旗下长实系人民币REITs申请上市的消息不断传出，虽然长江实业尚未给予记者明确回复，但可以肯定的是，这一人民币REITs的推出必然给在港手持人民币的投资者更为丰富的投资选择。
产品创新不断的原因有目共睹。以2010年7月《香港银行人民币业务的清算协议》的签署为起点，去年以来，中央政府在港“蓄水”意图明显，香港离岸人民币市场也由此急速发展，而手持人民币的港人投资需求正催生各类产品不断涌现。
根据香港金管局最新公布的数据，截至去年12月底，香港的人民币存款总额已达3149亿元，增幅远远高于2009年。另据德意志银行披露的数据，离岸人民币外汇市场每日交投量持续增长，现时美元兑离岸人民币每日交投量约9亿美元。
“在港人民币存量和增量都在加速上涨。但是，手持人民币的机构或个人不得不面对香港存款利率过低的现实。也就是说，尽管各家在港银行不断提升利率，展开人民币揽储大战，但是存款利率最多也就1%多一点，还是不能满足港人对于回报的需求。”上述投资顾问向记者分析说。
在他看来，只要有投资产品回报高于存款回报，投资需求的旺盛便可想而知。而另外一个有力推手则是人民币升值。
“房企人民币债券凭借较高的回报获得超额认购不难理解。至于人民币REITs，在睿富REITs退市的阴影下，原来港人可能要求内地物业支持的REITs要达到4%~5%的回报，但是有人民币升值的利好，我预计，3%~4%的年回报都可能迎来超额认购！”上述投资顾问表示。
走势争议
在上述需求下，受制于国内融资渠道的房企自然希望取道香港融资。而相关的金融发行机构也希望在此期间分一杯羹。
瑞银全球资本市场部亚洲区董事总经理区俊杰先前就对记者表示，预计会看到更多公司来香港发行合成型人民币债券，“点心债券”市场的发债主体和期限亦将更为丰富。“‘点心债’的范围会越来越模糊，不仅限于原本所指的在香港发行的以人民币计价和交割的纯人民币债券，也包括合成型人民币债券等新型债券。”而瑞银正是去年12月为瑞安房地产发行30亿元合成型人民币债券、开此类债券之先河的承销商。
“一年前还没有合成型人民币债券的概念，瑞安发的是第一个。之后很多公司都跟我们谈，想试试看是否做得了。我觉得这是意义重大的一步，对于其他产品也有启发意义。”区俊杰表示。
但是，这一领域的“钱景”还要受制于多重因素。业内人士认为，房企能否受惠于这一市场除需要拥有一定的海外融资平台等条件外，还需要过两大关口。
首先，就是时间窗口关。有业内人士表示，包括中骏置业在内的企业，都是赶上了开年的时间窗口。但是，目前，这一窗口可能马上关闭。
“一般而言，由于审批等因素，在港融资的窗口，一般分为年初、年中、以及圣诞节前三个惯常的窗口。”上述投资顾问表示。
上述香港上市内地房企财务相关负责人对本报记者表示，“我认为现在时间窗口已经接近关闭。而下一个窗口时间，市场是何种形势不好预期。”第二，不好预期的还有发行成本这一关。相关数据显示，2010年全年香港离岸市场共录得467亿元人民币债券发行，而进入2011年仅2个月，包括合成型人民币债券在内的离岸债券发行量已经超过200亿元，速度明显加快。
随着产品的增多，投资者可供选择的余地也多了起来，房企若想获得更强的吸引力，提高成本就成为一条必经之路，但每家公司可以承受多高的成本还是个未知数。
区俊杰就指出，当市场有越来越多的人民币债券发行，投资者的选择也就多了，他们也就会更加重视价格。因此，2011年公司的发债成本可能会增加。
“在香港刚有人民币债券出现时，因为没有其他选择，低点息率人们都会买，但今年发债的公司可能更需要听投资者想要何种的回报要求。”区俊杰表示。
此外，还有业内人士表示对这一离岸人民币市场的长期走势表示观望。
“我觉得短期、中期是非常好的，但是长期来说，还有不确定性，也很难判断。目前这其中不排除有一些投机性因素，即看好人民币的升值空间，很多国外的人都抢着换人民币，但是这个趋势延续多久，我依然表示观望。”睿富基金中国区总裁曹文伟对本报记者表示。
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