| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2011年02月16日 13:42 |
作者： |
周文静 |
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近日，金隅股份发行A股暨换股吸收合并太行水泥正式成行，引发了媒体及行业的密切关注。
在此前举行路演活动中，金隅股份董事长蒋卫平中称，金隅将继续加快对保障性住房的开发力度，使其成为近期新的增长点。
此外，金隅集团旗下金隅嘉业建设的朝阳新城项目出现高达13亿元亏损的消息，使得保障性住房开发成为金隅股份此次回A的关注焦点之一。
毛利率
金隅股份房地产开发业务涉及经济适用房、双限房和中高端商品房，拥有超过600万平米的土地储备，其中未结算的北京项目建筑面积达到367万平米，规模仅次于首开股份，其余土地储备分布于杭州、天津、重庆等快速发展的二线城市，土地储备的平均价格约为3300元/平米。
据统计，金隅股份旗下保障房项目全部集中在北京地区，2010年完工和目前在建的保障房项目有九个，其中保障房和商业配建的有六个项目。只有三个包括嘉和园、景和园、通和园是独立的保障房建设项目。
数据显示，金隅股份2009 年公司开发业务毛利率为33%，2010年起将提升至40%以上。另一方面，对于国企而言，建设保障房亏损可能只是账面的亏损，实际亏损可能性不大。
中银国际近期发布的研究报告也指出，2010至2012年，金隅股份房地产业务50-60%的结算面积来自保障房，但公司房地产开发业务的综合毛利率仍然快速增长达到40%、45%和51%，利润回报十分可观。
中银国际称，金隅主要参与的是经济适用房和双限房的开发建设，且主要以双限房为主，定价方式上二者也有所不同，经济适用房项目利润率按照成本加成3%来确定，利润微薄；而双限房则以市场化招标方式限房价限地价，利润率相对高一些；保障房小区中配建的配套商业，可以市场价出售。
土地成本
除此之外，金隅股份的高毛利率也得益于其独有的土地获取模式。
有北京业内人士也指出，作为北京国资委下的国企，金隅建设保障房的用地多为自有工厂用地可转性，实际土地成本几乎可以忽略不计，大大低于名义成本。
资料显示，2009年以来，金隅股份积极加快自有工业用地的转化，2009年新获土地储备全部为自有工业地转化；2010年转换了燕山水泥厂和通州梨园砖厂村两个项目共计54万平米的建筑面积，占当年新获土地储备的36%。
在工业地转性的过程中，金隅股份逐步加大其中商品房部分的配建比例，大兴黄村、东沙河、土桥、砖厂村项目均为商品房项目或含有商品房开发部分。
虽然金隅股份的工业地在用途转换为商品房用地后，还需要通过公开的招拍挂程序进行出让，但因公司先前占有这些土地，以及与当地政府的良好关系，可通过限制性招标以低于市场的价格获得这些地块。
此外，土地价款中的很大一块是用于补偿先前土地使用者（公司或者其关联企业），这部分的一级开发利润实际留存在金隅系内部，使得综合成本比招标价显示的成本要低廉得多。
资料显示，金隅股份目前拥有约1000万平米的有证工业厂房用地，北京市内的工业用地占地面积约800万平米，其中约1/3位于五环以内的核心位置，目前被其家具和建筑材料的生产厂房所占用。金隅股份计划将部分工厂搬迁，并将所占土地转化为住宅和商业用地。
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