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每一次房地产业宏观调控的来袭,都让处于风暴中心的开发商们不得不重新思考生存的问题。这一次也不例外。
6月30日,首创置业（02868.HK）在西安发布了其“全价值·全生活”年度品牌理念。抽象的品牌理念之下,隐现的是首创置业对房地产多元收入模式的探索。
“正是由于经济处于转型时期以及宏观调控给地产市场带来的冲击,使首创置业有了品牌理念转型的根本动力。”首创置业总裁唐军直言不讳。
战略转向
和众多开发企业一样,5月份以来,首创置业受楼市调控的影响十分明显。6月3日,首创置业公布其2010年5月份经营简报,其5月份实现销售面积4.4万平方米,签约金额仅为3.7亿元,同比分别下降69%和66%,环比4月下降48%和43%。截至5月底,累计实现签约金额38.9亿元,略高于2009年前5个月的38.6亿。
而此前,首创置业对外公布的今年销售目标为100亿元,前5个月仅完成了全年任务的不到四成。
尽管唐军对此明确表示,首创对于完成今年100亿的销售任务很有信心,但他的信心显然并不完全来自旗下住宅的销售收入。
“随着国家调控住宅价格脚步的加快,地产行业的竞争加剧,以往的单一住宅产品模式受到了前所未有的挑战。”唐军表示,房地产住宅产品发展的黄金十年后,越发稀缺的土地争夺战也更加激烈,如何用有限的土地保持持续收益,首创近年来一直在不断摸索房地产多元收入的模式。
早在2003年上市之初,首创置业就确立了综合地产的业务模型,并提出了房地产综合运营商的定位。目前,其产品线涵盖高端住宅、中高档住宅、商务地产（包括写字楼、公寓）、商业地产（包括高端商场和社区商业）、服务地产（包括酒店和会所）等。
首创置业副总裁张馥香解释说,这种复合的产品战略就是首创置业持续探索并在一次次的宏观调控之下脉络逐渐清晰的“全产业链”营运,目的就是为了创造可持续发展与稳健收益的价值。她同时透露,从今年起,首创置业会更进一步加大其销售房屋以外的收入模式。
此前的3月底,首创置业曾宣布将拿地仅一个月的北京房山长阳项目打造成包含奥特莱斯世界名牌折扣店在内的新型住宅产业综合体。彼时,首创置业董事长刘晓光曾对《第一财经日报》记者透露,未来3年内,首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心,“五个店未来投资将近300多亿,最大的店将投资100多亿。在未来5至10年内,此种类型店面数量将增至30家。”
而记者得到的最新消息是,日前,首创置业又与河北建设集团有限公司联手投资70亿元开发一个位于河北香河的养老项目。
“目前,我们可售物业和持有型物业的比例大约为8:2,今后持有型物业的量肯定会加大,未来我们旗下的项目将以市中心的复合型物业和郊区的大型商业综合体这两种模式为主。”唐军总结说。
多元融资
“更多的收入模式意味着多元化业务的有效组合,而多元的运营手段将给资本市场的投资者创建稳定收益,同时也为企业长远发展提供稳定的现金流。”分析人士表示,“这样的模式避免了单一产品线的市场风险,在不同市场和面对不同客户群发展不同产品线,为市场创造了更丰富的价值,从而使市场风险最小化。”
然而,持有型物业比重的增加,对于一个以住宅销售为主的传统型开发商来说,无疑意味着资金投入的快速、大量增加和资金回笼速度的减慢。因此,其资金链将经受巨大的考验。
唐军表示,资金对于首创来说不是问题,首创在融资方面有着多元化的渠道。
接近首创置业的人士表示,首创目前的负债率在35%左右,这在行业内并不算高,而首创的融资手段也颇为多元。“作为国有企业,首创一直与银行保持着良好的关系,能够不断得到银行授信;作为上市公司,首创还可以通过增发、发债等方式融资;此外,首创还受到了一些战略投资机构及基金的青睐,并且与奥特莱斯等国际知名企业共同出资入股完成项目开发。”
6月30日的最新消息显示,首创置业刚刚与中诚信托订立了基金规模为7.5亿元的信托融资安排。首创置业关于此次信托融资安排的公告中称,此次交易有助于首创置业拓宽现有的融资渠道,增强现金流状况,并维持其强劲的流动资金状况。
在商业地产领域,首创置业将与奥特莱斯、华堂等国际知名商家维持长期的合作。其思路也是意在通过与国际商业巨头的合作,提升项目品质和价值,在项目运行步入成熟期后,再通过REITs打包上市,“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。刘晓光表示。
除了积极的融资,首创置业还在成本控制上颇为严格,尤其是对于土地成本的控制。
以首创房山长阳镇项目为例,资料显示,该项目建筑面积约为29.4万平方米,首创在毫无竞争的情况下以9.2578亿元的挂牌起始价摘得该地块,折合楼面价仅为3151元/平方米。相比今年以来长阳地区其他地块动辄六七千元/平方米的楼面价,便宜了一半左右。
首创置业内部人士透露,首创现在采用的是一种“弯道超车”的方式,即积极寻求与地方政府的合作,从土地一级开发的阶段就开始进入。其结果就是,往往能以低廉的价格取得面积较大的地块,使得对于土地成本的控制变得从容很多。
对此,业内人士指出,在拿地方面,控制土地成本一直是首创置业坚持的土地策略,此前其曾与国际知名品牌折扣店奥特莱斯通力合作,快速获得了大量廉价的土地储备,而养老产业的发展,也将成为首创置业新的机会。
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