| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年11月06日 07:40 |
作者： |
靳冬 |
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靳冬
为了上市，许家印这一路走得跌宕起伏。
随着昨日恒大地产股份有限公司（03333.HK，下称“恒大”）在香港联交所挂牌交易，有关恒大上市的故事终于可以画上一个句号。
无疑，上市给恒大地产以及许家印带来了“中国新首富”、“香港最大市值的民营内地房产股”等无比荣耀的光环。只是当他站在香港联交所大楼外，不知道心中是否因过往而百感交集。
从2006年引入第一个战略投资者筹备上市，到2008年首次招股不顺，再到最终完成IPO，恒大的历程，比任何一家公司都来得更富有戏剧色彩。
因此，昨日的港交所大门之外汇聚了人数空前的观望媒体就已不足为奇。
成败皆因“地”
在2008年之前，香港乃至海外资本市场对中资地产股判断的众多标准中，没有一条比“土地”更加受到关注。一度，在投资者眼中，只要土地储备的量越大，买地成本越低，公司就越具备投资潜力。
为了迎合资本市场这一偏好，一大批希冀上市的开发商极力增持土地，恒大也不例外。按照该公司在2008年3月第一次公布的招股说明书，其土地储备为4500万平方米，高于当时碧桂园的储备量。
许家印从大本营广州拓展到当时全国的20多个城市，一共只花了两年时间，且大多数地块都未经过招拍挂，而是凭借在二级市场上的收购来完成。直到公司招股前不久的2008年1月，恒大不惜巨资，在广州拍得一宗总价超过40亿的地王，将其整盘土地的价值大幅提升。
不过，事实证明，土地市场上的过度扩张正是恒大之后危机的根源。2008年3月20日，恒大地产首次IPO宣告不利，摆在许家印面前的是100亿的负债，其中绝大部分为未付地价款。
后来许家印将恒大的这轮危机戏称作公司的“第一个寒冬”。
3个月后，恒大宣布达成私募5.06亿美元的协议，向包括德意志银行、美林在内的机构发行近4亿股新股。同时，恒大转让了两个项目给周大福，加上广州“地王”因机缘巧合退回政府，恒大的土地危机才算是平安度过。
今年10月，恒大公布的新招股书显示，公司依然将“土地”作为一项竞争力，其土地储备量高于去年，达到5000万平方米，但细心人士会发现，没有了“地王”的拖累，恒大的土地成本已经大幅降低，而且公司的未付地价不多，导致公司负债比率大幅下降。
降价保销售
如果不是为了业绩，许家印可能不会把房子卖得这么便宜。去年10月，恒大在全国率先启动了一轮“价格战”，旗下产品全部以7.5折的“成本价”开盘销售。
“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。在这一思路下，恒大旗下产品在国内多个城市热销。截至今年9月30日的数据显示，恒大今年的合同销售额已经达到231亿，较去年全年销售额翻了三倍。
而按照许家印给投资者的承诺，公司今年的合同销售额将达到300亿的最低目标。有知情人士透露，未来两个月，恒大的销售任务还有80亿。
如果完成300亿销售，恒大将超过富力、碧桂园等老同行，跻身今年销售榜的前5名。而恒大于2010年的业绩，也有望因此暴涨数倍。
不过，为了做大业绩，恒大在利润空间上却不得不有所让步。数据显示，该公司今年前9月的平均售价仅5000多元/平方米，较去年同期大幅下降，公司毛利率也由2008年的41%，下降为今年前三季度的33%。
被上市改变的“命运”
许家印认为，上市是公司走向国际化的“必然一步”。如今，对于已经上市的恒大地产而言，面临的将是“国际化”的挑战。
此前，同是广州起家的碧桂园、富力地产、中国奥园等几家开发商，都在上市之后经历了业绩下滑、商业模式重新定位。例如碧桂园，于今年对公司结构进行大幅调整，并且调整上市之际的发展思路，而富力地产上市后大肆增持商用物业，一度导致资金链吃紧，也在去年放缓商业地产的扩张步伐。
此番恒大上市后，将面临怎样的挑战，目前尚不得而知。按照计划，该公司将尽量确保土地储备量维持在5000万平方米、可供三年开发。而每年开工量要达到1700万平方米的高水平。而销售方面，今年实现300亿目标，明年突破500亿。
显然，上市之后的恒大地产，根本不可能停下来“歇口气”。因此，某地产上市公司的高层曾戏称：“上市后公司就成了断了腿的鸟，再也停不下来，只能不停往前飞。”
几经周折终圆上市梦后的恒大能够飞到什么高度？这恐怕将如他上市一般，受到外界空前的关注。
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