| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年02月26日 14:38 |
作者： |
谭骥 |
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轻盈的海风阵阵掠过，温和的阳光静静洒下，不远处便是松软的沙滩，珠江口伶仃洋上偶尔有渔船驶过。这里就是素有“九湾十八峰”之说，被誉为“珠海十景”之一的淇澳岛。
岛上，原计划于2008年初动工建设高端物业与别墅项目的220万平方米淇澳岛项目，如今一片荒芜，一堆杂乱的草堆与树木侵占了这块土地。它的主人中新集团控股有限公司（0563.HK）因为面临破产传闻侵袭，至今没有明确淇澳岛影视城项目开工的确切日期，只剩该项目孤零零地躺在郁郁葱葱的树木之下，颇有点暴敛天物。
手续未齐难开工
2009年2月21日中午，时代周报记者来到了位于珠海区唐家湾附近的淇澳岛上。车行10多分钟后，进入了淇澳岛的东部，由于人烟稀少，寻找中新集团的淇澳项目颇费周折。在当地人的指引下，终于找到了中新集团淇澳影视城项目。
在一堆杂乱的草堆与树木下面，一个名为“澳莱坞影视城”的大门显得比较残旧。门口的工作人员告诉时代周报记者，由于上山的公路比较陡峭，自行车禁止上山，只能步行或者开车。当时代周报记者询问，该项目什么时候动工时，工作人员称其并不知情。
来到了影视城山上的广场，整个山上被树木包围得密不透风，在一颗树上，挂着“禁止吸烟—中新集团宣”的木牌，一尊巨大的雕塑孤单地坐在广场中央，而周围只有几家小杂货店。
小店一位工作人员表示，只知道这是中新集团的项目，其他情况就不太清楚了。在淇澳东部有一栋未完工的楼，楼前没有任何施工人员。一位路过的当地村民告诉时代周报记者，这栋楼修了很久，但一直没有完工。
据悉，这栋楼的动工时间在2008年初。2007年10月8日晚，中新集团公告称，公司斥资不超过31亿元人民币收购珠海市淇澳影视城有限公司的全数股权，以拓展其珠海房地产市场。随后又有报道称，该项目规划为商业物业与高级别墅，预计项目将于2008年初开工，整个开发过程耗时约五年。当时，中新集团雄心勃勃，准备在淇澳岛上再建一个以旅游为主题的论坛—淇澳论坛，他们希望该论坛能够提升珠海的旅游价值，同时对华南的旅游价值有促进作用。
中新集团的网站上，对珠海淇澳项目的介绍是这样的：集团计划将该用地发展为高品质别墅，预计开发期为三到四年。项目公司已全额缴清土地出让金，在相关程序完成后即可启动该项目的开发。
时代周报记者致电中新集团珠海分公司，一个女士承认淇澳项目原计划于2008年初开工，但目前还未开工，主要是一些手续没有办完。不过，现在手续马上就要办完了。她又让记者致电前期工程部了解具体情况，但是该部电话一直无人接听。
规划调整拖垮中新？
“不可多得的真正顶尖级湾区地块，可以开发珠海乃至珠三角最顶级的豪宅。”几位业内人士在去过淇澳岛地块后，不由得发出这样的感叹。这个风景优美的小岛显然有着不小的升值潜力。
淇澳岛位于珠海市东北部，紧邻市区，有大桥与市区相连。2000年被确定为珠海市生态旅游区。
除了景色秀美怡人以外，淇澳岛还具有丰富的人文资源，白石街、天后宫、抗英炮台和苏兆征故居是珠海市文物保护单位。
这是一个具有丰富生态资源与人文资源的地块。2007年国庆节后，中新集团通过旗下的全资子公司佳展（北京）企业管理有限公司及中新房地产，收购珠海市裕卓虹基集团有限公司及运德集团有限公司所持有的珠海淇澳影视城项目公司的全部股权而入主该项目，交易涉及资金31亿元人民币。根据相关资料，位于珠海市淇澳岛上的影视城项目面积约221.6万平方米，占到了整个岛的12%左右。
中新集团出手购买该项目的时候，正是国内房地产市场疯狂上涨的时期，珠海楼市同样不例外。但就在中新集团购买了影视城项目过后，有独立估值师评估，该地皮价值55亿元。
业内人士普遍认为，中新集团通过收购公司股权而拿下淇澳影视城项目，在当时是捡了一个大便宜，避免了在土地拍卖市场的激烈拼杀。但是，中新集团因此付出的代价是，必须调整以前的规划。正是因为规划调整，使得整个项目的开发周期延长，也延长了项目占用资金的时间。31亿元的收购款是一项巨大的支出，而该项目要启动的话，则需要更多的投入，这对于资金链严重紧张的中新集团来说，无疑是雪上加霜。
据了解，今年12月，关于淇澳岛项目，中新集团有一笔高达15亿元人民币的贷款将到期。
此外，该岛的开发也存在着一些关于建筑用地与旅游生态保护的争议。在220万平方米的面积里面，只有20%可用于房地产开发，中新集团预计建设77万平方米的楼面。但是，据消息人士透露，由于地势问题，该项目涉及需要填海、炸山以及砍树等损害生态的方案。
这显然与政府对淇澳岛的规划有抵触：淇澳岛未来以生态保护和旅游开发为主。按照珠海城市规划管理条例第四十七条：“每个山系和各个独立的山体必须严格保护。海拔25米等高线以上实行封山育林，禁止兴建非供公共休憩的建筑物、构筑物，防止阻挡山体风光。”因此，大规模的房地产开发之路难行。如何调整规划方案，确保利润最大化，同时又合理使用资金，确保回款正常？这都是横亘在中新集团面前的一个难题。
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