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上实系地产整合棋至中盘 拟再收城开19%股份
来源 21世纪经济报道 发布时间 2007年09月13日 10:59 作者 田新杰
      年内,上实控股(0363.HK)将增持上海城开(集团)有限公司(简称城开)股份至59%实现控股。

    "实际上上实方面意欲增持并控股城开,具体的比例超过51%,将达到59%。"9月11日,身在浙江长兴谈新项目的上海城开总经理倪建达在接受本报记者电话采访时明确表示,和此前上实控股以21.31亿元注资城开获得40%股权的模式不同,此次续增的19%股份将通过股权挂牌的方式进行。

    知情人士透露,控股城开对整个上实系地产整合来说,或许还仅仅是棋至中盘。

    上实两步走控股城开

    "最终的结果是双方当初所预想和需要的。"倪建达如此评价上实将最终控股城开的运作。

    这桩作为近两年上海房地产业内最受关注的企业大调整,有了质的飞跃。6月27日,上实控股发出公告称,以21.31亿元的价格,收购上海城开40%股份。

    但业内人士认为,40%还仅是个开端。40%的比例与业界早就盛传的上实全部收购城开,或至少收购60%~70%股份以保持对城开的绝对控股说法相比,相差甚远。

    上述知情人士告诉记者,上实达到控股地位,这是当时启动这次大调整初期就确定的,或者说这次调整的目标就是要上实控股城开,把城开真正纳入上实的平台中。

    8月27日,上实控股主席蔡来兴在香港公开表示,公司希望尽早增持城开的股权至不少于51%。

    9月11日,倪建达向本报记者证实该消息的同时还透露,上实控股将续增的股份比例为19%,这19%的股份将通过在上海产权交易所挂牌转让的方式进行,属于股东之间股份转让的概念。

    6月上实控股注资后,城开的股份比例为:徐汇区国资委60%,上实控股40%。也就是说,这次是目前的控股股东徐汇区国资委拿出19%的股权挂牌转让,占股比例也相应降低至41%,不再控股。

    "应该很快会在上海联合产权交易所挂牌,这个过程时间不会太长。"倪坦言。

    上实入主城开,最终选择了"分两步两种方式"的策略。倪建达告诉记者,此事属于国资地产的重大调整,是在国资委等有关部门的主导下进行,分两步走,主要是从稳步推进的角度考虑。"对双方而言,都是重大事项,为稳妥起见避免带来不必要的负面影响而采取了两步走模式。"

    城开团队保持独立运营

    "从40%到59%实现控股,这是个根本性的变化,接下来城开怎么走,上实是否会对其全面动作,这些将很关键。"上海本地一位开发商负责人表示。

    资料显示,上海城开是上海市徐汇区政府在1996年出资成立的国有企业,目前城开旗下可开发土地面积约200万平方米,分布在上海市、江苏昆山、湖南长沙和安徽合肥等地,在上海拥有徐家汇中心及万源城两大房地产项目。

    上实入主城开主要看中其在上海的两大项目及庞大的土地储备,已是业内公开的秘密。

    "上实方面将控股城开,给城开带来的将更多的是正面利好。"倪建达认为,城开既定的战略目标和战略步骤并不会因此发生大转变。

    据记者了解,在上实注资之前,城开今年初就已定下未来几年的战略规划:以上海为中心,积极拓展沪外市场;逐步增加经营性物业的比重。

    倪表示,在上实控股城开后,城开还将保持自己独立的战略。"其实,双方在展开具体调整动作之前,上实方面对城开进行了长期深入考量。城开制定战略时,没有太多关注今后控股股东变化的因素,城开的运营团队我相信是足够优秀和值得信任的,上实方面也不会过多干预团队的运营。"

    值得注意的是,通过股权挂牌转让方式更迭的19%股权,并不会直接给城开带来资金收益。而据记者了解,上实注资收购城开40%股份的资金已于7月打进城开账户,成为城开的自有资金加以运作。

    "目前的合作只是在集团层面,并未细化到项目层面,因此注入的资金也将由城开集团统一调配,并未明确各项目的投入比例及数额。"

    同时,对城开的管理高层团队,上实方面尚未有实质性动作,也并未增加来自上实方面的管理高层。

    其实,在获得充足资金后,倪建达带领下的城开团队已经开始新一轮的全国扩张。最近一段时间,倪曾在江苏、浙江等多个区域商谈项目。

    上实系地产整合棋至中盘?

    "上实地产的整合是整个上海国资地产整合的第一步也是重头戏。"一位接近上海国资委的人士表示。

    目前,上实集团通过旗下上实发展(600748.SH)及上实控股实现A股、H股两家上市公司平台整合地产资源的模式已初步成型。

    不过,即使此前上实集团通过资产注入的方式把旗下原上实自身的地产资源放入上实发展后,上实地产尚还有很大一部分地产资产因种种原因未能注入上市公司。而上实控股还仅是通过注资城开首次涉足国内房地产领域,未来还将进一步发展房地产业务,使地产最终成为公司的核心业务。

    如果一切顺利,获得59%的城开股份后,上实的下一步又将是什么?

    倪建达表示,"据我目前所知,在获得59%股份后,上实在与城开的整合中,还没有明确更深一步动作,我还没有进一步消息。"

    

    

    

    【相关】国资房企整合上市脉动

    9月12日,上海建工(600170.SH)发布澄清公告称,上海市国资委和上海建工(集团)总公司没有任何涉及上海建工股份有限公司资产重组的计划,否认了此前媒体关于其整体上市的报道。

    然而,国资地产集团整体上市的预期却没有改变。

    "除了今年国资地产重组的背景外,更重要的是'24号文'带来的新变化令这种预期更为强烈。"五合国际最新的一份研究报告指出,大量政策性住房的开发依赖于国资房企,国资地产集团首先需要解决的便是资金来源问题,通过整体上市对接资本市场则成为首选。

    上海建工现象

    除上海建工自身因素外,其整体上市市场预期强烈的另一重要原因在于政府层面推进国资地产企业整合上市提速。今年以来,政府主导部门明显加快了国资地产资产的整合及整体上市步骤,其中上实系地产已率先迈出了第一步。

    而随着"24号文"出台确立了房地产宏观调控下一阶段"双轨"模式,以京、沪两地为主的国资地产公司加速重组的根本政策推动力也终于浮出水面。

    五合国际最新的研究报告揭示了这样一个内在联系:"双轨"体系意味着今后将有大量的政策性住房需要建设,国资地产企业不可推卸地将担负起主要任务,需要国资地产企业尽快完成内部资产整合,并抓住目前国内资本市场火热的有利时机实现整体上市,通过对接资本市场获得今后政策性住房建设的资金保障。

    上海建工则一直是上海政策性住房建设的主力军之一。据公开资料显示,建工房产2003年以来,先后在宝山顾村、南汇康桥投资开发海尚菊苑、海尚康庭等三个中低价配套商品住宅小区,总建筑面积达到50余万平方米。

    "某种程度上,正是上海建工的这种背景和未来住房政策确立'双轨'模式这两个因素,最终催化了这次市场对上海建工整体上市的预期。"有分析人士坦言。

    而上海建工的这种现象并非个案。

    在北京,首开集团通过资产注入方式,借助天鸿宝业(600376.SH)整体上市的传闻已初步证实;在上海,上海地产集团整体上市的预期也在加强,早在2004年7月,通过股权划转方式,金丰投资(600606.SH)和中华企业(600675.SH)由上海房地(集团)公司的子公司直接转为上海地产集团的子公司,与上海地产集团同一套班子运作的上海市土地储备中心直接对接资本市场。

    国资优势

    "在新的住房体系下,国资房企将成为政策性住房建设的主力军。国资房企在这方面也具有优势。"上海五合智库总经理邹毅表示。

    除了准备整体上市的国资房企在政策性住房开发方面具有历史优势之外,一些已经上市的大型房地产央企在战略选择上也开始关注政策性住房开发。在2007年年初的工作会议上,中房集团(600890.SH)就明确提出了在经济适用房和廉租房建设方面要有新的突破。

    从最近北京市推出的双限房和经济适用房土地招标情况看,投标参与者一类是北京当地的国资集团,另一类是市场上的名牌企业。而在政策性更强的经济适用房用地上,投标参与者基本上是本地的国资集团。

    "政策性住房建设将采取何种方式来完成,仍然存在诸多不同观点。培育强大的国资地产集团,参与市场竞争,并使之承担政策性住房建设的重任,无疑是一条可以尝试的道路。"五合国际报告还指出,从目前的进展看,决策层选择了通过国资房企来推动这项调控措施。

    (田新杰) 
 
 
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