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内地房企表现超预期 富力地产今年急攻商业地产
来源 发布时间 2007年04月16日 09:20 作者 张媛媛
    实现了“百亿豪门”梦想的富力地产(2777.HK),下一步的目标瞄准了投资物业。

  日前,富力地产的官方网站上,如数家珍般地列举了2006年的全年业绩。年报显示:截止2006年12月31日,全年营业额为101.87亿元,相比2005年的67.82亿元,年增长高达49%,其中,毛利润和经营净利润分别暴涨110%和135%。

  2006年年初,富力地产曾喊出“2006年销售冲刺100亿!”的口号,并声称赶超万科。如今,从最初的2000万起家到逾370亿港元的H股市值,张力和李思廉一手打造13年的富力地产,真的实现了赶超万科的梦想了吗?

  集团董事长李思廉在业绩说明会上表示:“2007年将加大发展旗下投资物业,其收入比重预计可能大幅提升至近25%,并力主在未来5年内建立一个投资物业组合。”其中,长期持有物业作为集团长期稳定的收入来源。

  这不免又让人对富力搁置多时的分拆REITs上市计划重回想象。

  净利飚升69%

  年报显示,2006年,富力地产毛利润和经营溢利分别达32.46亿元及31.82亿元,营业额(包括物业销售及租金收入)达101.87亿元,纯利为21.45亿元,每股基本盈利为0.69元。

  “富力分布在广州、天津以及北京的物业为集团贡献了大部分的可观利润。”富力地产公共事务副总经理黄莹莹在接受记者采访时表示。

  事实上,李思廉对商业物业的觊觎早已从2006年账面上就可见一斑。2006年,富力商业物业的销售额占总销售的可售面积及销售额分别约为16.8%及26.4%,其中,以短期及长期租约出租其部分商业及零售楼面所得的租金收入约7866万元,较2005年的4339万元升幅逾81%。

  据黄莹莹透露,富力商业地产储备丰厚,明年和后年都将是重要的收获期。据悉,2007年第三季度,广州丽思·卡尔顿酒店以及君悦大酒店和富力中心都将正式落成。另外,北京富力城的在建投资物业以及将于明年落成的富力购物中心和富力万丽酒店,都将为富力地产带来可观的收入。

  虽然2006年,李思廉在公开场合透露:“富力已搁置分拆REITs计划。”但富力在商业物业的广泛布阵,则让业内人士分析搁置已久的分拆REITs上市计划已被重新提起。

  “目前政策监管环境的不明朗,打包REITs上市还并不是富力接下来考虑的重点。更何况富力在资本金上还并没有到捉襟见肘的地步。”中金分析师白宏伟表示。

  “当前所有的储备并不都是为了将来做REITs。”关于土地储备,李思廉表示,“富力地产今年将斥资100亿元增购土地储备,除北京和广州外,今年将进军华东地区市场,其中上海将是重点投向。”,“今年是富力在天津的项目第一次为富力贡献利润。拓展全国市场是富力发展的重要战略思想。”对于盘踞广州大本营多年并逐步实现堡垒和据点式发展的富力而言,进军长三角这无疑意味着又一个发展堡垒的建立。

  中原地产李文杰表示:“宏观调控之后,广州和北京都出现了逆市而上的行情,但上海市场正逐步趋稳,选择这样的时机进入,对于富力这样大的品牌企业而言,稳健发展是关键。”

  目前,富力地产共有总建筑面积超过2451万平方米的土地储备,主要集中在广州大本营以及北京和天津。其中,包括了约662万平方米正办理转让权益手续的新增土地储备。但高达72%的净债务权益比的资本结构也受到了投行人士的质疑。

  日前,瑞士信贷把富力地产评级从优于大市下调至中性,理由是估值已相当高;不过把目标价从17.20港元上调至20.79港元,与24个月预期资产净值持平,意味着较现价有8%升幅。

  投行人士表示,富力地产的净债务权益比高达72%,这将制约公司继续积极增长。

  内地房企表现超预期

  在富力公布业绩的同时,多家内地港股地产企业的业绩也丝毫不逊色。

  华润置地(1109.HK)2006年度公司盈利同比上升1.23倍,达到8.59亿港元。分析人士认为,华润置地盈利的来源在于,旗下物业重估大幅增值,去年物业重估增值由2005年的4908万港元,大幅增加至5.29亿港元。

  鉴于未来发展所需,公司董事总经理王印表示,2007年用于购地的资金开支为50亿元人民币。

  除此之外,2006年全国化战略攻势凶猛的复地集团(2337.HK),其营业额也较2005年度上升23.1%,约为人民币25.327亿元,其中,毛利约为人民币9.66亿元,较上一年增加14.4%。

  2006年复地转战上海、北京、重庆、南京、无锡、武汉等6个城市发展,增加了将近100万平方米建筑面积的土地储备。

  复地总裁范伟表示,2007年,将继续坚持全国化发展,并积极寻求与投资基金的合作,建立新的房地产开发管理模式。此前,复地集团宣布将在今年登陆A股市场,成为少数几家A+H股同时上市的房地产公司之一。

  值得注意的是,在复地集团的年报里,明确列出计提土地增值税一项,计提金额接近去年全年营业额的10%,达到2.346亿元,成为第一家在业绩公告中明确计提土地增值税的香港上市地产公司。

  由于2006年一年以来政府实行的地毯式调控,内地港股地产企业的表现显然超过了之前外界的预测。4月3日开始公开招股引发的认购狂潮并将成功上市的广东企业碧桂园(2007.HK)更是将这种意外推向了极端。

  对此,戴德梁行投资咨询部董事叶建成表示:“地产股和地产行业是两个概念,一个是实体一个是虚拟经济。地产股的表现并不能完全代表地产行业本身发展状况。”

  而中金分析师白宏伟则表示:“港股30%~50%的收益表明,以富力为代表的港股地产企业在发挥集中度上的优势正在逐步加大。”(中国房地产报)
 
 
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